Фондовете за недвижими имоти под натиск: Нов закон за повече сигурност и прозрачност!

Фондовете за недвижими имоти под натиск: Нов закон за повече сигурност и прозрачност!

Затворените фондове за недвижими имоти, които са класифицирани като затворени публични ФАИ за недвижими имоти от юли 2013 г., предлагат на инвеститорите възможност непряко да инвестират в недвижими имоти. Благодарение на наредбата в Кодекса за капиталовите инвестиции, която влезе в сила преди дванадесет години, тези фондове се превърнаха от „сив“ в „бял“ инструмент за финансиране. Такива фондове могат да бъдат стартирани и управлявани само от дружества за управление на капитал (KVG), които са под надзора на BaFin. Външни попечители, като банки попечители или нотариуси, гарантират, че KVG се наблюдава съответно и активите се съхраняват сигурно.

Изискванията за управление на риска и ликвидността са строго регламентирани. Инвеститорите обикновено трябва да очакват капиталът да бъде обвързан поне за десет години. Анализаторът Стефани Лебърт от Scope подчертава, че този регламент до голяма степен е успешен. Тя описва регулациите относно заемите, валутния риск и комбинацията от рискове като значителен напредък. Въпреки това, инвеститорите в тези фондове не са без риск: те стават съпредприемачи и трябва да разберат за резултатите от резултатите на доставчиците, за да вземат информирано решение.

Текущи пазарни развития и тенденции

Според последната информация единадесет нови фонда за недвижими имоти с планиран обем на собствения капитал от около 384 милиона евро са одобрени от BaFin през 2024 г. Това представлява най-ниското ново предлагане в този клас активи, което се дължи на силната конкуренция от страна на инвестициите с фиксиран доход и трудната ситуация на пазара на недвижими имоти. Всъщност най-ниският обем на транзакции с търговски имоти в Германия от 2009 г. насам е регистриран през първата половина на 2025 г.

От одобрените фондове четири инвестират в САЩ и седем в Германия, с различни видове използване като имоти за търговия на дребно, имоти за възрастни и офис имоти. Типичните добиви при разпределение са по-близо до четири процента, отколкото до пет процента годишно. Въпреки това Lebert вижда възможности за придобиване на имоти на атрактивни цени, особено в жилищния сектор и сектора на търговията на дребно с храни. Анализаторът Стефан Лойпфингер добавя, че моментът на закупуване е от решаващо значение за представянето на имотите на фонда.

Планирана регулация и защита на потребителите

Несигурността на много частни инвеститори по отношение на фондовете за недвижими имоти също накара федералното правителство да действа. Тя планира законодателство за увеличаване на прозрачността и сигурността във фондовете за недвижими имоти от затворен тип. Федералният кабинет одобри проект за нови разпоредби, които имат за цел да предоставят на нерегулираните затворени фондове прозрачен набор от правила. Основните цели на това законодателство са да се намалят транзакционните разходи, да се направят процедурите за оценка по-прозрачни и да се ограничи заемането до 30%.

Защитниците на потребителите също призовават за повече прозрачност, особено по отношение на разходите, които могат да възникнат при смяна на ценни книжа. Тези транзакционни разходи често се поемат от инвеститорите и могат да намалят възвръщаемостта в дългосрочен план. Независимостта на оценителите също се счита за централна за защитата на инвеститорите, тъй като настоящите правни разпоредби често не позволяват външни оценки. И Леберт, и Лойпфингер подчертават колко е важно бъдещите регулации да са в състояние да гарантират защита на инвеститорите, като в същото време позволяват значимо участие във фондове за недвижими имоти от затворен тип.