Realitní fondy pod tlakem: Nový zákon pro větší bezpečnost a transparentnost!

Realitní fondy pod tlakem: Nový zákon pro větší bezpečnost a transparentnost!

Uzavřené nemovitostní fondy, které jsou od července 2013 klasifikovány jako uzavřené realitní veřejné AIF, nabízejí investorům příležitost nepřímo investovat do nemovitostí. Díky regulaci v Kodexu kapitálového investování, která vstoupila v platnost před dvanácti lety, se tyto fondy vyvinuly z „šedého“ na „bílý“ finanční nástroj. Takové fondy mohou být založeny a spravovány pouze kapitálovými správcovskými společnostmi (KVG), které jsou pod dohledem BaFin. Externí depozitáři, jako jsou depozitní banky nebo notáři, zajišťují odpovídající monitorování KVG a bezpečné uložení majetku.

Požadavky na řízení rizik a likvidity jsou přísně regulovány. Investoři musí obecně počítat s vázáním kapitálu po dobu nejméně deseti let. Analytička Stephanie Lebert ze společnosti Scope zdůrazňuje, že toto nařízení bylo z velké části úspěšné. Za významný pokrok popisuje regulace půjček, měnového rizika a rizikového mixu. Investoři do těchto fondů však nejsou bez rizika: stávají se spolupodnikateli a měli by se informovat o dosavadní výkonnosti poskytovatelů, aby mohli učinit informované rozhodnutí.

Aktuální vývoj na trhu a trendy

Podle posledních informací bylo BaFinem v roce 2024 schváleno jedenáct nových nemovitostních fondů s plánovaným objemem vlastního kapitálu kolem 384 milionů eur. To představuje nejnižší novou nabídku v této třídě aktiv, což je přičítáno silné konkurenci ze strany investic s pevným výnosem a složité situaci na realitním trhu. Ve skutečnosti byl v první polovině roku 2025 zaznamenán nejnižší objem transakcí s komerčními nemovitostmi v Německu od roku 2009.

Čtyři ze schválených fondů investují v USA a sedm v Německu s různými typy využití, jako jsou maloobchodní nemovitosti, nemovitosti pro seniory a kancelářské nemovitosti. Typické distribuční výnosy se blíží čtyřem procentům než pěti procentům p.a. Příležitosti k získání nemovitostí za atraktivní ceny však Lebert vidí zejména v rezidenčním a potravinářském maloobchodním sektoru. Analytik Stefan Loipfinger dodává, že pro výkonnost majetku fondu je rozhodující čas nákupu.

Plánovaná regulace a ochrana spotřebitele

Nejistota mnoha soukromých investorů ohledně nemovitostních fondů přivedla k akci také federální vládu. Chystá legislativu ke zvýšení transparentnosti a bezpečnosti v uzavřených nemovitostních fondech. Federální kabinet schválil návrh nových předpisů, které mají poskytnout neregulovaným uzavřeným fondům transparentní soubor pravidel. Základními cíli této legislativy je snížit transakční náklady, zprůhlednit postupy oceňování a omezit výpůjčky na 30 %.

Zastánci spotřebitelů rovněž požadují větší transparentnost, zejména s ohledem na náklady, které mohou vzniknout při změně cenných papírů. Tyto transakční náklady často nesou investoři a mohou z dlouhodobého hlediska snížit výnosy. Nezávislost hodnotitelů je rovněž považována za klíčovou pro ochranu investorů, protože současné právní předpisy často neumožňují externí posouzení. Lebert i Loipfinger zdůrazňují, jak důležité je, aby budoucí regulace dokázala zaručit ochranu investorů a zároveň umožnila smysluplnou účast v uzavřených nemovitostních fondech.