Ejendomsfonde under pres: Ny lov for mere sikkerhed og gennemsigtighed!

Ejendomsfonde under pres: Ny lov for mere sikkerhed og gennemsigtighed!

Lukkede ejendomsfonde, der siden juli 2013 har været klassificeret som lukkede ejendoms-offentlige AIF, giver investorer mulighed for indirekte at investere i fast ejendom. På grund af reguleringen i Capital Investment Code, som trådte i kraft for tolv år siden, har disse fonde udviklet sig fra et "grå" til et "hvidt" finansieringsinstrument. Sådanne fonde må kun lanceres og forvaltes af kapitalforvaltningsselskaber (KVG), der er under tilsyn af BaFin. Eksterne depotbanker, såsom depotbanker eller notarer, sikrer, at KVG overvåges i overensstemmelse hermed, og at aktiver opbevares sikkert.

Kravene til risiko- og likviditetsstyring er strengt reguleret. Investorer skal generelt forvente, at kapitalen er bundet i mindst ti år. Analytiker Stephanie Lebert fra Scope understreger, at denne regulering stort set har været en succes. Hun beskriver reglerne om låntagning, valutarisiko og risikomix som væsentlige fremskridt. Investorer i disse fonde er dog ikke uden risiko: de bliver mediværksættere og bør finde ud af udbydernes resultater for at kunne træffe en informeret beslutning.

Aktuelle markedsudviklinger og trends

Ifølge de seneste oplysninger blev elleve nye ejendomsfonde med en planlagt aktievolumen på omkring 384 millioner euro godkendt af BaFin i 2024. Det repræsenterer det laveste nyudbud i denne aktivklasse, hvilket tilskrives stærk konkurrence fra renteinvesteringer og en vanskelig situation på ejendomsmarkedet. Faktisk blev det laveste transaktionsvolumen for erhvervsejendomme i Tyskland siden 2009 registreret i første halvdel af 2025.

Af de godkendte fonde investerer fire i USA og syv i Tyskland med forskellige anvendelsesformer såsom butiksejendomme, seniorejendomme og kontorejendomme. De typiske distributionsudbytter er tættere på fire procent end fem procent p.a. Lebert ser dog muligheder for at erhverve ejendomme til attraktive priser, især inden for bolig- og fødevaredetailsektorerne. Analytiker Stefan Loipfinger tilføjer, at købstidspunktet er afgørende for fondsejendommenes performance.

Planlagt regulering og forbrugerbeskyttelse

Mange private investorers usikkerhed med hensyn til ejendomsfonde har også bragt den føderale regering i aktion. Hun planlægger en lovgivning for at øge gennemsigtigheden og sikkerheden i lukkede ejendomsfonde. Forbundskabinettet har godkendt et udkast til nye regler, der har til formål at give uregulerede lukkede fonde et gennemsigtigt sæt regler. De grundlæggende mål med denne lovgivning er at reducere transaktionsomkostningerne, gøre værdiansættelsesprocedurerne mere gennemsigtige og begrænse låntagningen til 30 %.

Forbrugerfortalere efterlyser også mere gennemsigtighed, især med hensyn til de omkostninger, der kan opstå ved at skifte værdipapir. Disse transaktionsomkostninger bæres ofte af investorer og kan reducere afkastet på lang sigt. Vurderingsmændenes uafhængighed anses også for at være central for investorbeskyttelsen, da gældende retsregler ofte ikke tillader eksterne vurderinger. Lebert og Loipfinger understreger begge, hvor vigtigt det er, at fremtidige reguleringer er i stand til at garantere investorbeskyttelse og samtidig muliggøre meningsfuld deltagelse i lukkede ejendomsfonde.