Τα ταμεία ακινήτων υπό πίεση: Νέος νόμος για περισσότερη ασφάλεια και διαφάνεια!

Τα ταμεία ακινήτων υπό πίεση: Νέος νόμος για περισσότερη ασφάλεια και διαφάνεια!

Τα κλειστά αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων, τα οποία έχουν ταξινομηθεί ως κλειστοί δημόσιοι ΟΕΕ ακινήτων από τον Ιούλιο του 2013, προσφέρουν στους επενδυτές την ευκαιρία να επενδύσουν έμμεσα σε ακίνητα. Λόγω της ρύθμισης στον Κώδικα Επενδύσεων Κεφαλαίου, που τέθηκε σε ισχύ πριν από δώδεκα χρόνια, τα κεφάλαια αυτά έχουν εξελιχθεί από «γκρίζο» σε «λευκό» χρηματοδοτικό μέσο. Τέτοια κεφάλαια μπορούν να δρομολογούνται και να διαχειρίζονται μόνο από εταιρείες διαχείρισης κεφαλαίου (KVG) που εποπτεύονται από την BaFin. Εξωτερικοί θεματοφύλακες, όπως τράπεζες θεματοφύλακες ή συμβολαιογράφοι, διασφαλίζουν ότι το KVG παρακολουθείται ανάλογα και τα περιουσιακά στοιχεία αποθηκεύονται με ασφάλεια.

Οι απαιτήσεις για διαχείριση κινδύνου και ρευστότητας ρυθμίζονται αυστηρά. Οι επενδυτές πρέπει γενικά να αναμένουν ότι το κεφάλαιο θα είναι δεσμευμένο για τουλάχιστον δέκα χρόνια. Η αναλύτρια Stephanie Lebert από το Scope τονίζει ότι αυτός ο κανονισμός ήταν σε μεγάλο βαθμό επιτυχημένος. Περιγράφει τους κανονισμούς για το δανεισμό, τον συναλλαγματικό κίνδυνο και το μείγμα κινδύνου ως σημαντική πρόοδο. Ωστόσο, οι επενδυτές σε αυτά τα αμοιβαία κεφάλαια δεν είναι χωρίς κίνδυνο: γίνονται συν-επιχειρηματίες και θα πρέπει να μάθουν για το ιστορικό απόδοσης των παρόχων προκειμένου να λάβουν μια τεκμηριωμένη απόφαση.

Τρέχουσες εξελίξεις και τάσεις της αγοράς

Σύμφωνα με τις τελευταίες πληροφορίες, έντεκα νέα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων με προγραμματισμένο όγκο ιδίων κεφαλαίων περίπου 384 εκατ. ευρώ εγκρίθηκαν από την BaFin το 2024. Αυτό αντιπροσωπεύει τη χαμηλότερη νέα προσφορά σε αυτήν την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, η οποία αποδίδεται στον έντονο ανταγωνισμό από επενδύσεις σταθερού εισοδήματος και σε μια δύσκολη κατάσταση στην αγορά ακινήτων. Μάλιστα, ο χαμηλότερος όγκος συναλλαγών για εμπορικά ακίνητα στη Γερμανία από το 2009 καταγράφηκε το πρώτο εξάμηνο του 2025.

Από τα εγκεκριμένα κεφάλαια, τέσσερα επενδύουν στις ΗΠΑ και επτά στη Γερμανία, με διαφορετικούς τύπους χρήσης, όπως ακίνητα λιανικής, ανώτερα ακίνητα και ακίνητα γραφείων. Οι τυπικές αποδόσεις διανομής είναι πιο κοντά στο τέσσερις τοις εκατό από το πέντε τοις εκατό ετησίως. Ωστόσο, ο Lebert βλέπει ευκαιρίες να αποκτήσει ακίνητα σε ελκυστικές τιμές, ειδικά στον τομέα των κατοικιών και του λιανικού εμπορίου τροφίμων. Ο αναλυτής Stefan Loipfinger προσθέτει ότι ο χρόνος αγοράς είναι κρίσιμος για την απόδοση των ακινήτων του αμοιβαίου κεφαλαίου.

Προγραμματισμένη ρύθμιση και προστασία των καταναλωτών

Η αβεβαιότητα πολλών ιδιωτών επενδυτών σχετικά με τα κεφάλαια ακίνητης περιουσίας έχει επίσης φέρει σε δράση την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Σχεδιάζει νομοθεσία για την αύξηση της διαφάνειας και της ασφάλειας στα ταμεία ακίνητης περιουσίας κλειστού τύπου. Το ομοσπονδιακό υπουργικό συμβούλιο ενέκρινε ένα σχέδιο για νέους κανονισμούς που αποσκοπούν στην παροχή μη ρυθμιζόμενων κεφαλαίων κλειστού τύπου με ένα διαφανές σύνολο κανόνων. Οι θεμελιώδεις στόχοι αυτής της νομοθεσίας είναι η μείωση του κόστους συναλλαγών, η διαφάνεια των διαδικασιών αποτίμησης και ο περιορισμός του δανεισμού στο 30%.

Οι υποστηρικτές των καταναλωτών ζητούν επίσης περισσότερη διαφάνεια, ιδίως όσον αφορά το κόστος που μπορεί να προκύψει κατά την αλλαγή τίτλων. Αυτά τα κόστη συναλλαγής βαρύνουν συχνά τους επενδυτές και μπορούν να μειώσουν τις αποδόσεις μακροπρόθεσμα. Η ανεξαρτησία των αξιολογητών θεωρείται επίσης κεντρικής σημασίας για την προστασία των επενδυτών, καθώς οι ισχύοντες νομικοί κανονισμοί συχνά δεν επιτρέπουν εξωτερικές αξιολογήσεις. Ο Lebert και ο Loipfinger τονίζουν πόσο σημαντικό είναι οι μελλοντικοί κανονισμοί να είναι σε θέση να εγγυώνται την προστασία των επενδυτών ενώ ταυτόχρονα επιτρέπουν ουσιαστική συμμετοχή σε κεφάλαια ακίνητης περιουσίας κλειστού τύπου.