Fondos inmobiliarios bajo presión: ¡Nueva ley para más seguridad y transparencia!

Fondos inmobiliarios bajo presión: ¡Nueva ley para más seguridad y transparencia!

Los fondos inmobiliarios cerrados, clasificados como FIA públicos inmobiliarios cerrados desde julio de 2013, ofrecen a los inversores la posibilidad de invertir indirectamente en bienes inmuebles. Gracias a la regulación del Código de Inversiones de Capital, que entró en vigor hace doce años, estos fondos han pasado de ser un instrumento de financiación “gris” a ser un instrumento de financiación “blanco”. Estos fondos sólo pueden ser lanzados y gestionados por sociedades de gestión de capital (KVG) supervisadas por BaFin. Los custodios externos, como los bancos custodios o los notarios, garantizan que la KVG sea supervisada adecuadamente y que los activos se almacenen de forma segura.

Los requisitos para la gestión de riesgos y liquidez están estrictamente regulados. Por lo general, los inversores deben esperar que el capital esté inmovilizado durante al menos diez años. La analista Stephanie Lebert de Scope destaca que esta regulación ha tenido un gran éxito. Ella describe las regulaciones sobre endeudamiento, riesgo cambiario y combinación de riesgos como un progreso significativo. Sin embargo, los inversores en estos fondos no están exentos de riesgos: se convierten en coempresarios y deben conocer el historial de desempeño de los proveedores para poder tomar una decisión informada.

Desarrollos y tendencias actuales del mercado.

Según las últimas informaciones, BaFin aprobó en 2024 once nuevos fondos inmobiliarios con un volumen de capital previsto de unos 384 millones de euros. Esto representa la nueva oferta más baja en esta clase de activos, lo que se atribuye a la fuerte competencia de las inversiones en renta fija y a la difícil situación del mercado inmobiliario. De hecho, en el primer semestre de 2025 se registró el volumen de transacciones de inmuebles comerciales más bajo en Alemania desde 2009.

De los fondos aprobados, cuatro invierten en EE.UU. y siete en Alemania, con diferentes tipos de uso, como propiedades comerciales, propiedades para personas mayores y propiedades de oficinas. Los rendimientos de distribución típicos están más cerca del cuatro por ciento que del cinco por ciento anual. Sin embargo, Lebert ve oportunidades para adquirir propiedades a precios atractivos, especialmente en los sectores residencial y minorista de alimentos. El analista Stefan Loipfinger añade que el momento de la compra es decisivo para el rendimiento de los activos del fondo.

Regulación planificada y protección del consumidor

La incertidumbre de muchos inversores privados respecto a los fondos inmobiliarios también ha llevado al gobierno federal a actuar. Está planeando una legislación para aumentar la transparencia y la seguridad en los fondos inmobiliarios cerrados. El Gabinete Federal ha aprobado un proyecto de nuevas regulaciones que pretenden dotar a los fondos cerrados no regulados de un conjunto de reglas transparentes. Los objetivos fundamentales de esta legislación son reducir los costes de transacción, hacer más transparentes los procedimientos de valoración y limitar el endeudamiento al 30%.

Los defensores de los consumidores también piden más transparencia, especialmente en lo que respecta a los costes que pueden surgir al cambiar de valores. Estos costos de transacción suelen correr a cargo de los inversores y pueden reducir la rentabilidad a largo plazo. La independencia de los evaluadores también se considera fundamental para la protección de los inversores, ya que las normas legales actuales a menudo no permiten evaluaciones externas. Lebert y Loipfinger destacan lo importante que es que las futuras regulaciones puedan garantizar la protección de los inversores y al mismo tiempo permitan una participación significativa en fondos inmobiliarios cerrados.