Surve all olevad kinnisvarafondid: uus seadus turvalisuse ja läbipaistvuse suurendamiseks!

Surve all olevad kinnisvarafondid: uus seadus turvalisuse ja läbipaistvuse suurendamiseks!

Suletud kinnisvarafondid, mis on alates 2013. aasta juulist liigitatud suletud kinnisvara avalikuks AIFiks, pakuvad investoritele võimalust kaudselt kinnisvarasse investeerida. Tänu kaksteist aastat tagasi kehtima hakanud kapitaliinvesteeringute seadustiku regulatsioonile on need fondid arenenud “hallist” “valgeks” finantseerimisinstrumendiks. Selliseid fonde võivad käivitada ja hallata ainult kapitalihaldusettevõtted (KVG), mille üle teostab järelevalvet BaFin. Välishaldurid, näiteks depoopangad või notarid, tagavad, et KVG-d jälgitakse vastavalt ja varasid hoitakse turvalisena.

Riski- ja likviidsuse juhtimise nõuded on rangelt reguleeritud. Investorid peavad üldjuhul eeldama, et kapital on seotud vähemalt kümneks aastaks. Scope'i analüütik Stephanie Lebert rõhutab, et see regulatsioon on olnud suures osas edukas. Ta kirjeldab laenuvõtmist, valuutariski ja riskide kombinatsiooni käsitlevaid eeskirju kui märkimisväärseid edusamme. Nendesse fondidesse investeerijad ei ole aga riskivabad: neist saavad kaasettevõtjad ja nad peaksid teadliku otsuse tegemiseks tutvuma pakkujate tulemuslikkusega.

Praegused turu arengud ja suundumused

Viimaste andmete kohaselt kinnitas BaFin 2024. aastal 11 uut kinnisvarafondi planeeritava aktsiamahuga ligikaudu 384 miljonit eurot. Tegemist on madalaima uue pakkumisega selles varaklassis, mis on tingitud tugevast fikseeritud tulumääraga investeeringute konkurentsist ja keerulisest olukorrast kinnisvaraturul. Tegelikult registreeriti 2025. aasta esimesel poolel Saksamaal madalaim kommertskinnisvara tehingumaht alates 2009. aastast.

Heakskiidetud fondidest neli investeerivad USA-sse ja seitse Saksamaale, erineva kasutusviisiga, nagu jaemüügipinnad, pensionärid ja büroopinnad. Tüüpilised jaotussaagised on lähemal neljale protsendile kui viiele protsendile aastas. Küll aga näeb Lebert võimalusi atraktiivsete hindadega kinnisvara soetamiseks eelkõige elamu- ja toidukaupade jaemüügisektoris. Analüütik Stefan Loipfinger lisab, et ostuaeg on fondi varade tootluse seisukohalt ülioluline.

Planeeritud regulatsioon ja tarbijakaitse

Paljude erainvestorite ebakindlus seoses kinnisvarafondidega on pannud tegutsema ka föderaalvalitsuse. Ta kavandab seadusandlust kinniste kinnisvarafondide läbipaistvuse ja turvalisuse suurendamiseks. Föderaalkabinet kiitis heaks uute määruste eelnõu, mille eesmärk on anda reguleerimata suletud fondidele läbipaistvad reeglid. Selle õigusakti põhieesmärgid on vähendada tehingukulusid, muuta hindamisprotseduurid läbipaistvamaks ja piirata laenamist 30%-ni.

Tarbijakaitsjad nõuavad ka suuremat läbipaistvust, eriti väärtpaberite vahetamisel tekkida võivate kulude osas. Neid tehingukulusid kannavad sageli investorid ja need võivad pikas perspektiivis tootlust vähendada. Hindajate sõltumatust peetakse ka investorite kaitse seisukohalt keskseks, kuna kehtivad õiguslikud regulatsioonid ei võimalda sageli välishinnanguid anda. Lebert ja Loipfinger rõhutavad mõlemad, kui oluline on, et tulevased regulatsioonid suudaksid tagada investorite kaitse, võimaldades samal ajal sisukat osalust kinnistes kinnisvarafondides.