Kiinteistörahastot paineen alla: Uusi laki lisää turvallisuutta ja läpinäkyvyyttä!

Kiinteistörahastot paineen alla: Uusi laki lisää turvallisuutta ja läpinäkyvyyttä!

Suljetut kiinteistörahastot, jotka on luokiteltu suljetuiksi julkisiksi kiinteistösijoitusrahastoiksi heinäkuusta 2013 lähtien, tarjoavat sijoittajille mahdollisuuden sijoittaa välillisesti kiinteistöihin. Kaksitoista vuotta sitten voimaan tulleen pääomasijoituslain säätelyn myötä nämä rahastot ovat kehittyneet "harmaasta" "valkoiseksi" rahoitusinstrumentiksi. Tällaisia ​​rahastoja voivat perustaa ja hallinnoida vain BaFinin valvonnassa olevat pääomarahastoyhtiöt (KVG). Ulkopuoliset säilytysyhteisöt, kuten säilytyspankit tai notaarit, varmistavat, että KVG:tä valvotaan asianmukaisesti ja omaisuus säilytetään turvallisesti.

Riskien ja likviditeetin hallinnan vaatimukset ovat tiukasti säänneltyjä. Sijoittajien on yleensä odotettava, että pääoma on sidottu vähintään kymmeneksi vuodeksi. Scopen analyytikko Stephanie Lebert korostaa, että tämä asetus on suurelta osin onnistunut. Hän kuvailee lainanottoa, valuuttariskiä ja riskiyhdistelmää koskevia säännöksiä merkittäväksi edistykseksi. Näihin rahastoihin sijoittajat eivät kuitenkaan ole riskittömiä: heistä tulee yhteisyrittäjiä, ja heidän tulee ottaa selvää rahastojen tarjoajien saavutuksista voidakseen tehdä tietoon perustuvan päätöksen.

Tämänhetkinen markkinakehitys ja -trendit

Viimeisimpien tietojen mukaan BaFin hyväksyi vuonna 2024 yksitoista uutta kiinteistörahastoa suunnitellun osakemäärän ollessa noin 384 miljoonaa euroa. Tämä edustaa tämän omaisuusluokan alhaisinta uutta tarjontaa, mikä johtuu korkosijoitusten voimakkaasta kilpailusta ja vaikeasta kiinteistömarkkinoiden tilanteesta. Itse asiassa alhaisin liikekiinteistökauppojen määrä Saksassa sitten vuoden 2009 kirjattiin vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla.

Hyväksytyistä rahastoista neljä sijoittaa Yhdysvaltoihin ja seitsemän Saksaan erilaisilla käyttötarkoituksilla, kuten liikekiinteistöihin, seniorikiinteistöihin ja toimistokiinteistöihin. Tyypilliset jakelusadot ovat lähempänä neljää prosenttia kuin viittä prosenttia vuodessa. Lebert näkee kuitenkin mahdollisuuksia hankkia kiinteistöjä houkuttelevilla hinnoilla erityisesti asunto- ja ruokakaupassa. Analyytikko Stefan Loipfinger lisää, että ostoajankohta on ratkaiseva rahaston kiinteistöjen kehityksen kannalta.

Suunniteltu sääntely ja kuluttajansuoja

Monien yksityisten sijoittajien epävarmuus kiinteistörahastoista on saanut myös liittohallituksen toimiin. Hän suunnittelee lainsäädäntöä, joka lisää läpinäkyvyyttä ja turvallisuutta suljetuissa kiinteistörahastoissa. Liittovaltion hallitus on hyväksynyt luonnoksen uusiksi määräyksiksi, joiden tarkoituksena on tarjota sääntelemättömille suljetuille rahastoille avoimet säännöt. Tämän lainsäädännön perustavoitteet ovat transaktiokustannusten alentaminen, arvostusmenettelyjen läpinäkyvyys ja lainanoton rajoittaminen 30 prosenttiin.

Kuluttajansuojat vaativat myös lisää läpinäkyvyyttä erityisesti arvopaperien vaihtamisesta mahdollisesti aiheutuvien kustannusten suhteen. Nämä transaktiokustannukset jäävät usein sijoittajien maksettavaksi, ja ne voivat vähentää tuottoa pitkällä aikavälillä. Arvioijien riippumattomuutta pidetään myös keskeisenä sijoittajansuojan kannalta, sillä nykyinen lainsäädäntö ei usein salli ulkopuolista arviointia. Lebert ja Loipfinger korostavat kumpikin, kuinka tärkeää on, että tulevat säädökset pystyvät takaamaan sijoittajansuojan ja mahdollistamaan samalla mielekkään osallistumisen suljettuihin kiinteistörahastoihin.