Les fonds immobiliers sous pression : Nouvelle loi pour plus de sécurité et de transparence !

Les fonds immobiliers sous pression : Nouvelle loi pour plus de sécurité et de transparence !

Les fonds immobiliers fermés, classés FIA public immobilier fermé depuis juillet 2013, offrent aux investisseurs la possibilité d'investir indirectement dans l'immobilier. Grâce à la réglementation du Code du capital investissement, entrée en vigueur il y a douze ans, ces fonds sont passés d'un instrument de financement « gris » à un instrument de financement « blanc ». Ces fonds ne peuvent être lancés et gérés que par des sociétés de gestion de capital (LKV) supervisées par la BaFin. Des dépositaires externes, tels que des banques dépositaires ou des notaires, veillent à ce que la LAMal soit surveillée en conséquence et à ce que les actifs soient stockés en toute sécurité.

Les exigences en matière de gestion des risques et des liquidités sont strictement réglementées. Les investisseurs doivent généralement s’attendre à ce que leur capital soit immobilisé pendant au moins dix ans. L'analyste Stéphanie Lebert de Scope souligne que cette régulation a été largement couronnée de succès. Elle décrit les réglementations sur les emprunts, le risque de change et la répartition des risques comme un progrès significatif. Cependant, les investisseurs dans ces fonds ne sont pas sans risque : ils deviennent co-entrepreneurs et doivent se renseigner sur les performances des prestataires afin de prendre une décision éclairée.

Développements et tendances actuels du marché

Selon les dernières informations, onze nouveaux fonds immobiliers avec un volume de fonds propres prévu d'environ 384 millions d'euros ont été approuvés par la BaFin en 2024. Il s'agit de la plus faible offre de nouvelles offres dans cette classe d'actifs, due à la forte concurrence des placements à revenu fixe et à une situation difficile sur le marché immobilier. En fait, le plus faible volume de transactions immobilières commerciales en Allemagne depuis 2009 a été enregistré au premier semestre 2025.

Parmi les fonds approuvés, quatre investissent aux États-Unis et sept en Allemagne, dans différents types d'utilisation tels que des immeubles commerciaux, des immeubles seniors et des immeubles de bureaux. Les rendements typiques des distributions sont plus proches de quatre pour cent que de cinq pour cent par an. Lebert voit cependant des opportunités d'acquérir des propriétés à des prix attractifs, notamment dans les secteurs résidentiel et alimentaire. L'analyste Stefan Loipfinger ajoute que le moment de l'achat est crucial pour la performance des propriétés du fonds.

Réglementation prévue et protection des consommateurs

L'incertitude de nombreux investisseurs privés concernant les fonds immobiliers a également poussé le gouvernement fédéral à agir. Elle envisage une législation visant à accroître la transparence et la sécurité des fonds immobiliers fermés. Le Cabinet fédéral a approuvé un projet de nouvelle réglementation visant à doter les fonds fermés non réglementés d'un ensemble de règles transparentes. Les objectifs fondamentaux de cette législation sont de réduire les coûts de transaction, de rendre les procédures d'évaluation plus transparentes et de limiter les emprunts à 30 %.

Les défenseurs des consommateurs réclament également plus de transparence, notamment en ce qui concerne les coûts pouvant survenir lors d’un changement de titres. Ces coûts de transaction sont souvent supportés par les investisseurs et peuvent réduire les rendements à long terme. L’indépendance des évaluateurs est également considérée comme essentielle à la protection des investisseurs, dans la mesure où les réglementations légales actuelles n’autorisent souvent pas les évaluations externes. Lebert et Loipfinger soulignent tous deux combien il est important que les futures réglementations puissent garantir la protection des investisseurs tout en permettant une participation significative aux fonds immobiliers fermés.