Nekretninski fondovi pod pritiskom: Novi zakon za veću sigurnost i transparentnost!

Nekretninski fondovi pod pritiskom: Novi zakon za veću sigurnost i transparentnost!

Zatvoreni nekretninski fondovi, koji su od srpnja 2013. klasificirani kao zatvoreni javni AIF-ovi za nekretnine, ulagateljima nude mogućnost neizravnog ulaganja u nekretnine. Zbog propisa u Zakonu o kapitalnim ulaganjima, koji je stupio na snagu prije dvanaest godina, ovi su se fondovi iz “sivog” razvili u “bijeli” instrument financiranja. Takve fondove mogu pokrenuti i njima upravljati samo društva za upravljanje kapitalom (KVG) koja su pod nadzorom BaFin-a. Vanjski skrbnici, poput skrbničkih banaka ili javnih bilježnika, osiguravaju da se KVG nadzire na odgovarajući način i da se imovina sigurno pohranjuje.

Zahtjevi za upravljanje rizicima i likvidnošću su strogo regulirani. Ulagači općenito moraju očekivati ​​da će kapital biti vezan najmanje deset godina. Analitičarka Stephanie Lebert iz Scopea naglašava da je ova uredba uglavnom bila uspješna. Ona opisuje propise o zaduživanju, valutnom riziku i kombinaciji rizika kao značajan napredak. Međutim, ulagači u te fondove nisu bez rizika: oni postaju supoduzetnici i trebali bi saznati više o rezultatima pružatelja kako bi donijeli informiranu odluku.

Trenutni tržišni razvoj i trendovi

Prema posljednjim informacijama, BaFin je 2024. odobrio jedanaest novih fondova za nekretnine s planiranim volumenom kapitala od oko 384 milijuna eura. To predstavlja najnižu novu ponudu u ovoj klasi imovine, što se pripisuje snažnoj konkurenciji ulaganja s fiksnim prihodom i teškoj situaciji na tržištu nekretnina. Zapravo, najmanji obujam transakcija za komercijalne nekretnine u Njemačkoj od 2009. godine zabilježen je u prvoj polovici 2025. godine.

Od odobrenih sredstava, četiri ulažu u SAD, a sedam u Njemačku, s različitim vrstama korištenja kao što su maloprodajni objekti, nekretnine za starije osobe i nekretnine za urede. Tipični distribucijski prinosi su bliži četiri posto nego pet posto godišnje. Međutim, Lebert vidi prilike za stjecanje nekretnina po atraktivnim cijenama, posebno u stambenom sektoru i sektoru maloprodaje hrane. Analitičar Stefan Loipfinger dodaje da je vrijeme kupnje ključno za uspješnost imovine fonda.

Planska regulacija i zaštita potrošača

Nesigurnost mnogih privatnih investitora u vezi s fondovima za nekretnine također je pokrenula saveznu vladu. Ona planira zakone za povećanje transparentnosti i sigurnosti u zatvorenim fondovima za nekretnine. Savezni kabinet odobrio je nacrt novih propisa kojima se nereguliranim zatvorenim fondovima namjerava osigurati transparentan skup pravila. Temeljni ciljevi ovog zakona su smanjiti transakcijske troškove, učiniti postupke procjene transparentnijima i ograničiti zaduživanje na 30%.

Zaštitnici prava potrošača također pozivaju na veću transparentnost, posebice u pogledu troškova koji mogu nastati prilikom promjene vrijednosnih papira. Te transakcijske troškove često snose ulagači i mogu dugoročno smanjiti povrate. Neovisnost procjenitelja također se smatra ključnom za zaštitu ulagača, budući da važeći pravni propisi često ne dopuštaju vanjske procjene. I Lebert i Loipfinger naglašavaju koliko je važno da buduća regulativa može jamčiti zaštitu ulagača dok istovremeno omogućuje smisleno sudjelovanje u zatvorenim fondovima za nekretnine.