Nyomás alatt álló ingatlanalapok: Új törvény a nagyobb biztonság és átláthatóság érdekében!

Nyomás alatt álló ingatlanalapok: Új törvény a nagyobb biztonság és átláthatóság érdekében!

A zárt ingatlanalapok, amelyek 2013 júliusa óta a zárt ingatlanpiaci nyilvános ABA-k közé tartoznak, lehetőséget kínálnak a befektetőknek arra, hogy közvetetten ingatlanba fektessenek. A 12 éve hatályba lépett Tőkebefektetési Szabályzat szabályozásának köszönhetően ezek az alapok „szürkéből” „fehér” finanszírozási eszközzé fejlődtek. Ilyen alapokat csak a BaFin által felügyelt tőkekezelő társaságok (KVG) indíthatnak és kezelhetnek. Külső letétkezelők, például letétkezelő bankok vagy közjegyzők gondoskodnak a KVG megfelelő felügyeletéről és az eszközök biztonságos tárolásáról.

A kockázat- és likviditáskezelés követelményei szigorúan szabályozottak. A befektetőknek általában arra kell számítaniuk, hogy a tőkét legalább tíz évre lekötötték. Stephanie Lebert, a Scope elemzője hangsúlyozza, hogy ez a szabályozás nagyrészt sikeres volt. Jelentős előrelépésnek minősíti a hitelfelvételre, az árfolyamkockázatra és a kockázati keverékre vonatkozó szabályozást. Az ilyen alapokba befektetők azonban nem kockázatmentesek: társvállalkozókká válnak, és tájékozódniuk kell a szolgáltatók teljesítményéről, hogy megalapozott döntést hozzanak.

Aktuális piaci fejlemények és trendek

A legfrissebb információk szerint 2024-ben tizenegy új ingatlanalapot hagyott jóvá a BaFin mintegy 384 millió eurós tervezett részvénymennyiséggel. Ez a legalacsonyabb új kínálat ebben az eszközosztályban, ami a fix kamatozású befektetések erős versenyének és a nehéz ingatlanpiaci helyzetnek tudható be. Valójában 2009 óta a legalacsonyabb kereskedelmi ingatlanok tranzakciós volumenét jegyezték fel 2025 első felében.

A jóváhagyott alapok közül négy az Egyesült Államokban, hét pedig Németországban fektet be, különböző felhasználási módokkal, például kiskereskedelmi ingatlanok, vezető ingatlanok és irodai ingatlanok. A jellemző eloszlási hozamok évente közelebb vannak a négy százalékhoz, mint az öt százalékhoz. Lebert azonban lát lehetőséget vonzó áron ingatlanok megszerzésére, különösen a lakossági és élelmiszer-kiskereskedelmi szektorban. Stefan Loipfinger elemző hozzáteszi, hogy a vásárlás időpontja döntő jelentőségű az alap ingatlanjainak teljesítménye szempontjából.

Tervezett szabályozás és fogyasztóvédelem

A sok magánbefektető ingatlanalapokkal kapcsolatos bizonytalansága a szövetségi kormányt is cselekvésre késztette. Törvényalkotást tervez a zártvégű ingatlanalapok átláthatóságának és biztonságának növelése érdekében. A szövetségi kabinet jóváhagyta az új szabályozás tervezetét, amely a szabályozatlan zártvégű alapok átlátható szabályrendszerét kívánja biztosítani. E jogszabály alapvető célja a tranzakciós költségek csökkentése, az értékelési eljárások átláthatóbbá tétele és a hitelfelvétel 30%-ra történő korlátozása.

A fogyasztóvédők is nagyobb átláthatóságot követelnek, különös tekintettel az értékpapírváltáskor felmerülő költségekre. Ezeket a tranzakciós költségeket gyakran a befektetők viselik, és hosszú távon csökkenthetik a megtérülést. Az értékelők függetlensége a befektetővédelem szempontjából is központi jelentőségű, mivel a jelenlegi jogi szabályozás gyakran nem teszi lehetővé a külső értékelést. Lebert és Loipfinger is hangsúlyozza, mennyire fontos, hogy a jövőbeli szabályozás képes legyen garantálni a befektetők védelmét, ugyanakkor lehetővé tegye a zártvégű ingatlanalapokban való érdemi részvételt.