Fondi immobiliari sotto pressione: nuova legge per più sicurezza e trasparenza!

Fondi immobiliari sotto pressione: nuova legge per più sicurezza e trasparenza!

I fondi immobiliari chiusi, classificati dal luglio 2013 come FIA ​​immobiliari pubblici chiusi, offrono agli investitori la possibilità di investire indirettamente nel settore immobiliare. Grazie alla regolamentazione del Codice degli investimenti di capitale, entrata in vigore dodici anni fa, questi fondi si sono evoluti da uno strumento finanziario “grigio” a uno strumento finanziario “bianco”. Tali fondi possono essere lanciati e gestiti solo da società di gestione del capitale (LAMal) vigilate da BaFin. I depositari esterni, come le banche depositarie o i notai, provvedono al rispetto della LAMal e alla custodia sicura dei valori.

I requisiti per la gestione del rischio e della liquidità sono rigorosamente regolamentati. In genere gli investitori devono aspettarsi che il capitale sia vincolato per almeno dieci anni. L'analista Stephanie Lebert di Scope sottolinea che questa regolamentazione ha avuto un grande successo. Lei descrive la regolamentazione sui prestiti, sul rischio valutario e sul mix di rischi come un progresso significativo. Tuttavia, gli investitori in questi fondi non sono esenti da rischi: diventano co-imprenditori e dovrebbero informarsi sulla performance dei fornitori per poter prendere una decisione informata.

Sviluppi e tendenze attuali del mercato

Secondo le informazioni più recenti, nel 2024 la BaFin ha approvato undici nuovi fondi immobiliari con un volume azionario previsto di circa 384 milioni di euro. Si tratta della più bassa nuova offerta in questa classe di asset, a causa della forte concorrenza degli investimenti a reddito fisso e della difficile situazione del mercato immobiliare. Infatti, nella prima metà del 2025 è stato registrato il volume di transazioni immobiliari commerciali più basso in Germania dal 2009.

Dei fondi approvati, quattro investono negli USA e sette in Germania, con diverse tipologie di utilizzo come immobili commerciali, immobili senior e uffici. I rendimenti tipici della distribuzione sono più vicini al 4% che al 5% annuo. Lebert vede tuttavia la possibilità di acquisire immobili a prezzi interessanti soprattutto nel settore residenziale e nel commercio al dettaglio di generi alimentari. L'analista Stefan Loipfinger aggiunge che il momento dell'acquisto è cruciale per la performance delle proprietà del fondo.

Regolazione programmata e tutela del consumatore

L'incertezza di molti investitori privati ​​riguardo ai fondi immobiliari ha spinto all'azione anche la Confederazione. Sta progettando una legislazione per aumentare la trasparenza e la sicurezza dei fondi immobiliari chiusi. Il Gabinetto Federale ha approvato un progetto di nuova regolamentazione che mira a dotare i fondi chiusi non regolamentati di un insieme di regole trasparenti. Gli obiettivi fondamentali di questa legislazione sono ridurre i costi di transazione, rendere le procedure di valutazione più trasparenti e limitare i prestiti al 30%.

Anche i difensori dei consumatori chiedono maggiore trasparenza, soprattutto per quanto riguarda i costi che possono sorgere in caso di cambio di titoli. Questi costi di transazione sono spesso sostenuti dagli investitori e possono ridurre i rendimenti a lungo termine. Anche l’indipendenza dei valutatori è considerata centrale per la tutela degli investitori, poiché le attuali normative legali spesso non consentono valutazioni esterne. Sia Lebert che Loipfinger sottolineano quanto sia importante che le future normative riescano a garantire la tutela degli investitori e allo stesso tempo consentano una partecipazione significativa ai fondi immobiliari chiusi.