Nekilnojamojo turto fondai patiria spaudimą: naujas įstatymas siekiant didesnio saugumo ir skaidrumo!

Nekilnojamojo turto fondai patiria spaudimą: naujas įstatymas siekiant didesnio saugumo ir skaidrumo!

Uždarieji nekilnojamojo turto fondai, kurie nuo 2013 m. liepos mėn. priskiriami uždariems viešiesiems nekilnojamojo turto AIF, suteikia investuotojams galimybę netiesiogiai investuoti į nekilnojamąjį turtą. Dėl prieš dvylika metų įsigaliojusio Kapitalo investavimo kodekso reguliavimo šie fondai iš „pilkos“ tapo „baltuoju“ finansavimo instrumentu. Tokius fondus gali steigti ir valdyti tik kapitalo valdymo įmonės (KVG), kurias prižiūri BaFin. Išoriniai vertybinių popierių saugotojai, pavyzdžiui, bankai saugoti arba notarai, užtikrina, kad KVG būtų atitinkamai stebimas ir turtas būtų saugomas saugiai.

Rizikos ir likvidumo valdymo reikalavimai yra griežtai reglamentuoti. Investuotojai paprastai turi tikėtis, kad kapitalas bus pririštas mažiausiai dešimčiai metų. Analitikė Stephanie Lebert iš Scope pabrėžia, kad šis reguliavimas iš esmės buvo sėkmingas. Ji apibūdina skolinimosi, valiutos rizikos ir rizikos derinio reglamentavimą kaip didelę pažangą. Tačiau investuotojai į šiuos fondus nerizikuoja: jie tampa bendrais verslininkais ir, norėdami priimti pagrįstą sprendimą, turėtų sužinoti apie tiekėjų veiklos rezultatus.

Dabartinės rinkos raidos ir tendencijos

Remiantis naujausia informacija, 2024 metais „BaFin“ patvirtino vienuolika naujų nekilnojamojo turto fondų, kurių planuojama akcijų apimtis sieks apie 384 mln. Tiesą sakant, mažiausia komercinio nekilnojamojo turto sandorių apimtis Vokietijoje nuo 2009 m. buvo užfiksuota 2025 m. pirmąjį pusmetį.

Iš patvirtintų fondų keturi investuoja į JAV ir septyni į Vokietiją, kurių paskirtis – mažmeninė prekyba, vyresnio amžiaus nekilnojamasis turtas ir biurų nekilnojamasis turtas. Tipiškas pasiskirstymo derlius yra arčiau keturių procentų nei penkių procentų per metus. Tačiau Lebertas mato galimybių įsigyti nekilnojamojo turto patraukliomis kainomis, ypač gyvenamųjų patalpų ir maisto mažmeninės prekybos sektoriuose. Analitikas Stefanas Loipfingeris priduria, kad pirkimo laikas yra labai svarbus fondo turto rezultatams.

Planuojamas reguliavimas ir vartotojų apsauga

Daugelio privačių investuotojų netikrumas dėl nekilnojamojo turto fondų taip pat paskatino federalinę vyriausybę imtis veiksmų. Ji planuoja teisės aktus, didinančius uždarojo tipo nekilnojamojo turto fondų skaidrumą ir saugumą. Federalinis kabinetas patvirtino naujų taisyklių, skirtų nereguliuojamiems uždariems fondams skaidrų taisyklių rinkinį, projektą. Pagrindiniai šio teisės akto tikslai – sumažinti sandorių išlaidas, padaryti vertinimo procedūras skaidresnę ir apriboti skolinimąsi iki 30 proc.

Vartotojų advokatai taip pat ragina užtikrinti didesnį skaidrumą, ypač atsižvelgiant į išlaidas, kurios gali atsirasti keičiant vertybinius popierius. Šios sandorio išlaidos dažnai tenka investuotojams ir ilgainiui gali sumažinti grąžą. Vertintojų nepriklausomumas taip pat laikomas pagrindiniu investuotojų apsaugos aspektu, nes dabartinis teisinis reguliavimas dažnai neleidžia atlikti išorinių vertinimų. Lebertas ir Loipfinger pabrėžia, kaip svarbu, kad būsimi reglamentai galėtų užtikrinti investuotojų apsaugą ir tuo pat metu sudaryti sąlygas reikšmingam dalyvavimui uždaruose nekilnojamojo turto fonduose.