Nekustamā īpašuma fondi zem spiediena: jauns likums lielākai drošībai un pārredzamībai!

Nekustamā īpašuma fondi zem spiediena: jauns likums lielākai drošībai un pārredzamībai!

Slēgtie nekustamā īpašuma fondi, kas kopš 2013. gada jūlija ir klasificēti kā slēgti nekustamo īpašumu publiskie AIF, piedāvā investoriem iespēju netieši ieguldīt nekustamajā īpašumā. Sakarā ar regulējumu Kapitāla ieguldījumu kodeksā, kas stājās spēkā pirms divpadsmit gadiem, šie fondi no “pelēka” ir kļuvuši par “balto” finansēšanas instrumentu. Šādus fondus drīkst atvērt un pārvaldīt tikai kapitāla pārvaldības sabiedrības (KVG), kuras uzrauga BaFin. Ārējie turētāji, piemēram, turētājbankas vai notāri, nodrošina KVG atbilstošu uzraudzību un aktīvu drošu glabāšanu.

Riska un likviditātes pārvaldības prasības ir stingri reglamentētas. Investoriem parasti ir jārēķinās, ka kapitāls tiks piesaistīts vismaz desmit gadiem. Analītiķe Stefānija Leberta no Scope uzsver, ka šis regulējums lielākoties ir bijis veiksmīgs. Viņa raksturo noteikumus par aizņemšanos, valūtas risku un riska kombināciju kā nozīmīgu progresu. Tomēr ieguldītāji šajos fondos nav bez riska: viņi kļūst par līdzuzņēmējiem un, lai pieņemtu apzinātu lēmumu, ir jāuzzina par pakalpojumu sniedzēju darbības rezultātiem.

Pašreizējās tirgus norises un tendences

Saskaņā ar jaunāko informāciju 2024. gadā BaFin apstiprināja vienpadsmit jaunus nekustamo īpašumu fondus ar plānoto akciju apjomu aptuveni 384 miljonu eiro apmērā. Tas ir zemākais jaunu piedāvājums šajā aktīvu klasē, kas skaidrojams ar spēcīgo konkurenci no investīcijām ar fiksētu ienākumu un sarežģīto situāciju nekustamā īpašuma tirgū. Faktiski zemākais darījumu apjoms ar komerciālo nekustamo īpašumu Vācijā kopš 2009. gada tika reģistrēts 2025. gada pirmajā pusē.

No apstiprinātajiem fondiem četri iegulda ASV un septiņi Vācijā, ar dažādiem izmantošanas veidiem, piemēram, mazumtirdzniecības īpašumiem, vecāka gadagājuma īpašumiem un biroju īpašumiem. Tipiskā sadalījuma raža ir tuvāk četriem procentiem nekā pieciem procentiem gadā. Taču Leberts saskata iespējas iegūt īpašumus par pievilcīgām cenām, īpaši dzīvojamo māju un pārtikas mazumtirdzniecības sektorā. Analītiķis Stefans Loipfingers piebilst, ka iegādes laiks ir izšķirošs fonda īpašumu darbības rezultātiem.

Plānotais regulējums un patērētāju aizsardzība

Daudzu privāto investoru nenoteiktība attiecībā uz nekustamā īpašuma fondiem ir arī likusi federālajai valdībai rīkoties. Viņa plāno tiesību aktus, lai palielinātu caurskatāmību un drošību slēgtajos nekustamā īpašuma fondos. Federālais kabinets apstiprinājis jaunu noteikumu projektu, kas paredz nodrošināt neregulētus slēgtos fondus ar pārskatāmu noteikumu kopumu. Šo tiesību aktu pamatmērķi ir samazināt darījumu izmaksas, padarīt vērtēšanas procedūras pārredzamākas un ierobežot aizņemšanos līdz 30%.

Patērētāju tiesību aizstāvji arī aicina nodrošināt lielāku pārredzamību, jo īpaši attiecībā uz izmaksām, kas var rasties, mainot vērtspapīrus. Šīs darījumu izmaksas bieži sedz investori, un tās var samazināt atdevi ilgtermiņā. Vērtētāju neatkarība tiek uzskatīta arī par galveno ieguldītāju aizsardzībā, jo pašreizējais tiesiskais regulējums bieži nepieļauj ārējos novērtējumus. Gan Leberts, gan Loipfingers uzsver, cik svarīgi ir, lai nākotnes noteikumi spētu garantēt ieguldītāju aizsardzību, vienlaikus nodrošinot jēgpilnu līdzdalību slēgtos nekustamā īpašuma fondos.