Vastgoedfondsen onder druk: Nieuwe wet voor meer veiligheid en transparantie!

Vastgoedfondsen onder druk: Nieuwe wet voor meer veiligheid en transparantie!

Gesloten vastgoedfondsen, die sinds juli 2013 geclassificeerd zijn als gesloten publieke vastgoed-AB, bieden beleggers de mogelijkheid om indirect in onroerend goed te beleggen. Door de regeling in de Capital Investment Code, die twaalf jaar geleden van kracht werd, hebben deze fondsen zich ontwikkeld van een ‘grijs’ naar een ‘wit’ financieringsinstrument. Dergelijke fondsen mogen alleen worden gelanceerd en beheerd door kapitaalbeheermaatschappijen (KVG) die onder toezicht staan ​​van BaFin. Externe bewaarders, zoals bewaarbanken of notarissen, zorgen ervoor dat de KVG hierop wordt gemonitord en activa veilig worden opgeslagen.

De vereisten voor risico- en liquiditeitsbeheer zijn strikt gereguleerd. Beleggers moeten er doorgaans van uitgaan dat hun kapitaal minimaal tien jaar vastzit. Analist Stephanie Lebert van Scope benadrukt dat deze regeling grotendeels succesvol is geweest. Ze beschrijft de regelgeving op het gebied van leningen, valutarisico en risicomix als aanzienlijke vooruitgang. Beleggers in deze fondsen zijn echter niet zonder risico: zij worden mede-ondernemers en moeten zich informeren over de prestaties van de aanbieders om een ​​weloverwogen beslissing te kunnen nemen.

Actuele marktontwikkelingen en trends

Volgens de laatste informatie heeft BaFin in 2024 elf nieuwe vastgoedfondsen met een gepland aandelenvolume van ongeveer 384 miljoen euro goedgekeurd. Dit vertegenwoordigt het laagste nieuwe aanbod in deze beleggingscategorie, wat wordt toegeschreven aan de sterke concurrentie van vastrentende beleggingen en een moeilijke situatie op de vastgoedmarkt. Het laagste transactievolume voor commercieel vastgoed in Duitsland sinds 2009 werd in de eerste helft van 2025 geregistreerd.

Van de goedgekeurde fondsen investeren er vier in de VS en zeven in Duitsland, met verschillende soorten gebruik zoals winkelpanden, seniorenpanden en kantoorpanden. De typische distributierendementen liggen dichter bij de vier procent dan bij de vijf procent per jaar. Lebert ziet echter kansen om vastgoed tegen aantrekkelijke prijzen te verwerven, vooral in de woningbouw en de foodretailsector. Analist Stefan Loipfinger voegt hieraan toe dat het moment van aankoop cruciaal is voor de prestaties van de fondseigendommen.

Geplande regelgeving en consumentenbescherming

De onzekerheid van veel particuliere beleggers over vastgoedfondsen heeft ook de federale overheid tot actie aangezet. Ze plant wetgeving om de transparantie en veiligheid in closed-end vastgoedfondsen te vergroten. Het federale kabinet heeft een ontwerp goedgekeurd voor nieuwe regelgeving die bedoeld is om niet-gereguleerde closed-end fondsen te voorzien van een transparant geheel van regels. De fundamentele doelstellingen van deze wetgeving zijn het verlagen van de transactiekosten, het transparanter maken van waarderingsprocedures en het beperken van leningen tot 30%.

Consumentenbelangen pleiten ook voor meer transparantie, vooral met betrekking tot de kosten die kunnen ontstaan ​​bij het wisselen van effecten. Deze transactiekosten worden vaak gedragen door beleggers en kunnen op de lange termijn het rendement verlagen. De onafhankelijkheid van de beoordelaars wordt ook van cruciaal belang geacht voor de bescherming van investeerders, aangezien de huidige wettelijke regelgeving externe beoordelingen vaak niet toestaat. Lebert en Loipfinger benadrukken allebei hoe belangrijk het is dat toekomstige regelgeving beleggersbescherming kan garanderen en tegelijkertijd zinvolle participatie in closed-end vastgoedfondsen mogelijk maakt.