Eiendomsfond under press: Ny lov for mer trygghet og åpenhet!

Eiendomsfond under press: Ny lov for mer trygghet og åpenhet!

Lukkede eiendomsfond, som har vært klassifisert som lukket eiendom offentlig AIF siden juli 2013, tilbyr investorer en mulighet til indirekte å investere i eiendom. På grunn av reguleringen i kapitalinvesteringskoden, som trådte i kraft for tolv år siden, har disse fondene utviklet seg fra et «grå» til et «hvitt» finansieringsinstrument. Slike fond kan bare lanseres og forvaltes av kapitalforvaltningsselskaper (KVG) som er under tilsyn av BaFin. Eksterne depotmottakere, som depotbanker eller notarius publicus, sørger for at KVG overvåkes deretter og at eiendeler oppbevares sikkert.

Kravene til risiko- og likviditetsstyring er strengt regulert. Investorer må generelt forvente at kapitalen er bundet i minst ti år. Analytiker Stephanie Lebert fra Scope understreker at denne reguleringen i stor grad har vært vellykket. Hun beskriver regelverk om innlån, valutarisiko og risikomiks som betydelig fremgang. Investorer i disse fondene er imidlertid ikke uten risiko: de blir medentreprenører og bør finne ut om leverandørenes resultater for å ta en informert beslutning.

Aktuelle markedsutviklinger og trender

Ifølge de siste opplysningene ble elleve nye eiendomsfond med et planlagt aksjevolum på rundt 384 millioner euro godkjent av BaFin i 2024. Dette representerer det laveste nye tilbudet i denne aktivaklassen, noe som tilskrives sterk konkurranse fra renteinvesteringer og en vanskelig situasjon i eiendomsmarkedet. Faktisk ble det laveste transaksjonsvolumet for næringseiendom i Tyskland siden 2009 registrert i første halvdel av 2025.

Av de godkjente fondene investerer fire i USA og syv i Tyskland, med ulike typer bruk som handelseiendommer, senioreiendommer og kontoreiendommer. De typiske distribusjonsavlingene er nærmere fire prosent enn fem prosent p.a. Lebert ser imidlertid muligheter for å kjøpe eiendommer til attraktive priser, spesielt innen bolig- og matvarehandel. Analytiker Stefan Loipfinger legger til at kjøpstidspunktet er avgjørende for ytelsen til fondseiendommene.

Planlagt regulering og forbrukervern

Usikkerheten til mange private investorer angående eiendomsfond har også brakt den føderale regjeringen til handling. Hun planlegger lovverk for å øke åpenheten og sikkerheten i lukkede eiendomsfond. Det føderale kabinettet har godkjent et utkast til nye forskrifter som er ment å gi uregulerte lukkede fond et gjennomsiktig sett med regler. De grunnleggende målene med denne lovgivningen er å redusere transaksjonskostnader, gjøre verdsettelsesprosedyrer mer transparente og begrense låneopptak til 30 %.

Forbrukerforkjempere etterlyser også mer åpenhet, spesielt med hensyn til kostnadene som kan oppstå ved bytte av verdipapirer. Disse transaksjonskostnadene bæres ofte av investorer og kan redusere avkastningen på lang sikt. Vurderingsmennenes uavhengighet anses også som sentralt for investorbeskyttelsen, da gjeldende lovbestemmelser ofte ikke tillater eksterne vurderinger. Lebert og Loipfinger understreker begge hvor viktig det er at fremtidig regulering kan garantere investorbeskyttelse samtidig som det muliggjør meningsfull deltakelse i lukkede eiendomsfond.