Fundusze nieruchomości pod presją: nowe prawo dla większego bezpieczeństwa i przejrzystości!

Fundusze nieruchomości pod presją: nowe prawo dla większego bezpieczeństwa i przejrzystości!

Zamknięte fundusze nieruchomości, które od lipca 2013 r. klasyfikowane są jako zamknięte publiczne AFI z branży nieruchomości, oferują inwestorom możliwość pośredniego inwestowania w nieruchomości. Dzięki przepisom Kodeksu Inwestycji Kapitałowych, które weszły w życie dwanaście lat temu, fundusze te ewoluowały z „szarego” do „białego” instrumentu finansowego. Fundusze takie mogą być tworzone i zarządzane wyłącznie przez spółki zarządzające kapitałem (KVG), które są nadzorowane przez BaFin. Zewnętrzni depozytariusze, tacy jak banki depozytariusze lub notariusze, zapewniają odpowiednie monitorowanie KVG i bezpieczne przechowywanie aktywów.

Wymogi dotyczące zarządzania ryzykiem i płynnością są ściśle regulowane. Inwestorzy zazwyczaj muszą spodziewać się zamrożenia kapitału na co najmniej dziesięć lat. Analityczka Stephanie Lebert ze Scope podkreśla, że ​​regulacja ta w dużej mierze się sprawdziła. Regulacje dotyczące zaciągania kredytów, ryzyka walutowego i miksu ryzyk określa jako znaczący postęp. Inwestorzy w te fundusze nie są jednak pozbawieni ryzyka: stają się współprzedsiębiorcami i powinni poznać historię wyników dostawców, aby podjąć świadomą decyzję.

Aktualne zmiany i trendy rynkowe

Według najnowszych informacji w 2024 roku BaFin zatwierdziło jedenaście nowych funduszy nieruchomości o planowanym wolumenie kapitału na poziomie około 384 mln euro. Oznacza to najniższą nową podaż w tej klasie aktywów, co wynika z silnej konkurencji ze strony inwestycji o stałym dochodzie oraz trudnej sytuacji na rynku nieruchomości. Tak naprawdę najniższy wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Niemczech od 2009 roku zanotowano w pierwszej połowie 2025 roku.

Spośród zatwierdzonych funduszy cztery inwestują w USA i siedem w Niemczech, do różnych celów, takich jak nieruchomości handlowe, nieruchomości senioralne i nieruchomości biurowe. Typowe plony z dystrybucji są bliższe czterem procentom niż pięciu procentom rocznie. Lebert widzi jednak możliwości nabycia nieruchomości po atrakcyjnych cenach, szczególnie w sektorze mieszkaniowym i handlu detalicznego żywnością. Analityk Stefan Loipfinger dodaje, że moment zakupu ma kluczowe znaczenie dla wyników właściwości funduszu.

Planowana regulacja i ochrona konsumentów

Niepewność wielu prywatnych inwestorów dotycząca funduszy nieruchomości zmusiła także rząd federalny do działania. Planuje wprowadzenie przepisów zwiększających przejrzystość i bezpieczeństwo w zamkniętych funduszach nieruchomości. Gabinet Federalny zatwierdził projekt nowych rozporządzeń, które mają zapewnić nieregulowanym funduszom zamkniętym przejrzysty zbiór zasad. Podstawowymi celami tych przepisów jest zmniejszenie kosztów transakcyjnych, zwiększenie przejrzystości procedur wyceny i ograniczenie zadłużenia do 30%.

Zwolennicy konsumentów wzywają również do większej przejrzystości, szczególnie w odniesieniu do kosztów, które mogą powstać w przypadku zmiany papierów wartościowych. Te koszty transakcyjne często ponoszą inwestorzy i mogą w dłuższej perspektywie obniżyć zyski. Niezależność asesorów jest również uważana za kluczową dla ochrony inwestorów, ponieważ obecne regulacje prawne często nie pozwalają na przeprowadzanie ocen zewnętrznych. Zarówno Lebert, jak i Loipfinger podkreślają, jak ważne jest, aby przyszłe regulacje były w stanie zagwarantować ochronę inwestorów, a jednocześnie umożliwić znaczące uczestnictwo w zamkniętych funduszach nieruchomości.