Fundos imobiliários sob pressão: Nova lei para mais segurança e transparência!

Fundos imobiliários sob pressão: Nova lei para mais segurança e transparência!

Os fundos imobiliários fechados, classificados como FIA públicos imobiliários fechados desde julho de 2013, oferecem aos investidores a oportunidade de investir indiretamente em imóveis. Devido à regulamentação do Código de Investimento de Capital, que entrou em vigor há doze anos, estes fundos evoluíram de um instrumento de financiamento “cinzento” para um instrumento de financiamento “branco”. Esses fundos só podem ser lançados e geridos por sociedades gestoras de capital (KVG) supervisionadas pela BaFin. Os custodiantes externos, como bancos custodiantes ou notários, garantem que o KVG seja monitorado adequadamente e que os ativos sejam armazenados de forma segura.

Os requisitos para gestão de risco e liquidez são estritamente regulamentados. Os investidores geralmente devem esperar que o capital fique imobilizado por pelo menos dez anos. A analista Stephanie Lebert, da Scope, enfatiza que esta regulamentação foi amplamente bem-sucedida. Ela descreve as regulamentações sobre empréstimos, risco cambial e combinação de riscos como um progresso significativo. No entanto, os investidores nestes fundos não estão isentos de riscos: tornam-se co-empreendedores e devem conhecer o histórico de desempenho dos fornecedores para tomar uma decisão informada.

Desenvolvimentos e tendências atuais do mercado

De acordo com as informações mais recentes, onze novos fundos imobiliários com um volume de capital previsto de cerca de 384 milhões de euros foram aprovados pela BaFin em 2024. Isto representa a menor oferta nova nesta classe de ativos, o que é atribuído à forte concorrência dos investimentos de rendimento fixo e à situação difícil do mercado imobiliário. Na verdade, o volume de transações mais baixo de imóveis comerciais na Alemanha desde 2009 foi registado no primeiro semestre de 2025.

Dos fundos aprovados, quatro investem nos EUA e sete na Alemanha, com diferentes tipos de utilização como propriedades de retalho, propriedades seniores e propriedades de escritórios. Os rendimentos de distribuição típicos estão mais próximos de quatro por cento do que de cinco por cento ao ano. No entanto, Lebert vê oportunidades para adquirir imóveis a preços atrativos, especialmente nos setores residencial e de varejo alimentar. O analista Stefan Loipfinger acrescenta que o momento da compra é crucial para o desempenho das propriedades do fundo.

Regulamentação planejada e proteção ao consumidor

A incerteza de muitos investidores privados em relação aos fundos imobiliários também levou o governo federal a agir. Ela está planejando legislação para aumentar a transparência e a segurança em fundos imobiliários fechados. O Gabinete Federal aprovou um projeto de novos regulamentos que visam fornecer aos fundos fechados não regulamentados um conjunto transparente de regras. Os objetivos fundamentais desta legislação são reduzir os custos de transação, tornar os procedimentos de avaliação mais transparentes e limitar o endividamento a 30%.

Os defensores dos consumidores também apelam a mais transparência, especialmente no que diz respeito aos custos que podem surgir na troca de valores mobiliários. Estes custos de transação são frequentemente suportados pelos investidores e podem reduzir os retornos a longo prazo. A independência dos avaliadores também é considerada fundamental para a proteção dos investidores, uma vez que os regulamentos legais atuais muitas vezes não permitem avaliações externas. Lebert e Loipfinger enfatizam a importância de que as regulamentações futuras sejam capazes de garantir a proteção dos investidores e, ao mesmo tempo, permitir uma participação significativa em fundos imobiliários fechados.