Fonduri imobiliare sub presiune: o nouă lege pentru mai multă securitate și transparență!

Fonduri imobiliare sub presiune: o nouă lege pentru mai multă securitate și transparență!

Fondurile imobiliare închise, care au fost clasificate drept FIA publice imobiliare închise din iulie 2013, oferă investitorilor posibilitatea de a investi indirect în imobiliare. Datorită reglementării din Codul Investițiilor de Capital, care a intrat în vigoare în urmă cu doisprezece ani, aceste fonduri au evoluat de la un instrument de finanțare „gri” la unul „alb”. Astfel de fonduri pot fi lansate și administrate numai de societățile de administrare a capitalului (KVG) care sunt supravegheate de BaFin. Depozitorii externi, cum ar fi băncile custode sau notarii, se asigură că KVG este monitorizat în mod corespunzător și că activele sunt stocate în siguranță.

Cerințele pentru managementul riscului și lichidității sunt strict reglementate. În general, investitorii trebuie să se aștepte ca capitalul să fie legat timp de cel puțin zece ani. Analistul Stephanie Lebert de la Scope subliniază că această reglementare a avut în mare măsură succes. Ea descrie reglementările privind împrumuturile, riscul valutar și mixul de riscuri drept progrese semnificative. Cu toate acestea, investitorii în aceste fonduri nu sunt lipsiți de riscuri: devin co-antreprenori și ar trebui să se informeze despre istoricul de performanță al furnizorilor pentru a lua o decizie în cunoștință de cauză.

Evoluții și tendințe actuale ale pieței

Conform celor mai recente informații, unsprezece noi fonduri imobiliare cu un volum de capitaluri proprii planificat de aproximativ 384 de milioane de euro au fost aprobate de BaFin în 2024. Aceasta reprezintă cea mai scăzută ofertă nouă din această clasă de active, care este atribuită concurenței puternice din partea investițiilor cu venit fix și unei situații dificile pe piața imobiliară. De fapt, cel mai mic volum de tranzacții pentru imobile comerciale din Germania din 2009 a fost înregistrat în prima jumătate a anului 2025.

Dintre fondurile aprobate, patru investesc în SUA și șapte în Germania, cu diferite tipuri de utilizare, cum ar fi proprietăți comerciale, proprietăți senior și proprietăți de birouri. Randamentele de distribuție tipice sunt mai aproape de patru procente decât cinci procente pe an. Cu toate acestea, Lebert vede oportunități de a achiziționa proprietăți la prețuri atractive, în special în sectoarele rezidențiale și alimentare cu amănuntul. Analistul Stefan Loipfinger adaugă că momentul achiziției este crucial pentru performanța proprietăților fondului.

Reglementarea planificată și protecția consumatorilor

Incertitudinea multor investitori privați cu privire la fondurile imobiliare a adus și guvernul federal în acțiune. Ea plănuiește o legislație pentru a crește transparența și securitatea fondurilor imobiliare închise. Cabinetul federal a aprobat un proiect de noi reglementări care sunt menite să ofere fondurilor închise nereglementate cu un set transparent de reguli. Obiectivele fundamentale ale acestei legislații sunt reducerea costurilor de tranzacție, transparența procedurilor de evaluare și limitarea împrumutului la 30%.

Susținătorii consumatorilor solicită, de asemenea, mai multă transparență, în special în ceea ce privește costurile care pot apărea la schimbarea valorilor mobiliare. Aceste costuri de tranzacție sunt adesea suportate de investitori și pot reduce randamentele pe termen lung. Independența evaluatorilor este, de asemenea, considerată esențială pentru protecția investitorilor, deoarece reglementările legale actuale nu permit adesea evaluări externe. Lebert și Loipfinger subliniază cât de important este ca viitoarele reglementări să poată garanta protecția investitorilor, permitând în același timp o participare semnificativă la fondurile imobiliare închise.