Realitné fondy pod tlakom: Nový zákon pre väčšiu bezpečnosť a transparentnosť!

Realitné fondy pod tlakom: Nový zákon pre väčšiu bezpečnosť a transparentnosť!

Uzavreté realitné fondy, ktoré sú od júla 2013 klasifikované ako uzavreté realitné verejné AIF, ponúkajú investorom možnosť nepriamo investovať do nehnuteľností. Reguláciou v Kódexe kapitálových investícií, ktorá nadobudla účinnosť pred dvanástimi rokmi, sa tieto fondy vyvinuli zo „šedého“ na „biely“ finančný nástroj. Takéto fondy môžu založiť a spravovať iba kapitálové správcovské spoločnosti (KVG), ktoré sú pod dohľadom BaFin. Externí depozitári, ako sú depozitné banky alebo notári, zabezpečujú, že KVG je primerane monitorovaný a aktíva sú bezpečne uložené.

Požiadavky na riadenie rizika a likvidity sú prísne regulované. Investori musia vo všeobecnosti počítať s viazanosťou kapitálu aspoň na desať rokov. Analytička Stephanie Lebert zo spoločnosti Scope zdôrazňuje, že toto nariadenie bolo z veľkej časti úspešné. Za významný pokrok označuje regulácie týkajúce sa pôžičiek, menového rizika a rizikového mixu. Investori do týchto fondov však nie sú bez rizika: stávajú sa spolupodnikateľmi a mali by sa informovať o výkonnosti poskytovateľov, aby mohli urobiť informované rozhodnutie.

Aktuálny vývoj na trhu a trendy

Podľa najnovších informácií schválil BaFin jedenásť nových realitných fondov s plánovaným objemom vlastného kapitálu okolo 384 miliónov eur v roku 2024. Ide o najnižšiu novú ponuku v tejto triede aktív, čo sa pripisuje silnej konkurencii investícií s pevným výnosom a zložitej situácii na trhu s nehnuteľnosťami. V skutočnosti bol v prvom polroku 2025 zaznamenaný najnižší objem transakcií s komerčnými nehnuteľnosťami v Nemecku od roku 2009.

Štyri zo schválených fondov investujú v USA a sedem v Nemecku s rôznymi typmi využitia, ako sú maloobchodné nehnuteľnosti, nehnuteľnosti pre seniorov a kancelárske nehnuteľnosti. Typické distribučné výnosy sú bližšie k štyrom percentám ako piatim percentám p.a. Možnosti na získanie nehnuteľností za atraktívne ceny však Lebert vidí najmä v rezidenčnom a potravinárskom maloobchode. Analytik Stefan Loipfinger dodáva, že čas nákupu je rozhodujúci pre výkonnosť majetku fondu.

Plánovaná regulácia a ochrana spotrebiteľa

Neistota mnohých súkromných investorov, pokiaľ ide o realitné fondy, priviedla do činnosti aj federálnu vládu. Chystá legislatívu na zvýšenie transparentnosti a bezpečnosti v uzavretých realitných fondoch. Federálny kabinet schválil návrh nových nariadení, ktoré majú poskytnúť neregulovaným uzavretým fondom transparentný súbor pravidiel. Základnými cieľmi tejto legislatívy je zníženie transakčných nákladov, sprehľadnenie postupov oceňovania a obmedzenie výpožičiek na 30 %.

Zástancovia spotrebiteľov tiež požadujú väčšiu transparentnosť, najmä pokiaľ ide o náklady, ktoré môžu vzniknúť pri zmene cenných papierov. Tieto transakčné náklady často znášajú investori a z dlhodobého hľadiska môžu znížiť výnosy. Nezávislosť posudzovateľov sa tiež považuje za ústrednú pri ochrane investorov, keďže súčasné právne predpisy často neumožňujú externé posúdenie. Lebert a Loipfinger zdôrazňujú, aké dôležité je, aby budúce regulácie dokázali zaručiť ochranu investorov a zároveň umožnili zmysluplnú účasť v uzavretých realitných fondoch.