Nepremičninski skladi pod pritiskom: Nov zakon za večjo varnost in transparentnost!

Nepremičninski skladi pod pritiskom: Nov zakon za večjo varnost in transparentnost!

Zaprti nepremičninski skladi, ki so od julija 2013 uvrščeni med zaprte nepremičninske javne AIS, vlagateljem ponujajo možnost posrednega vlaganja v nepremičnine. Zaradi ureditve zakonika o naložbah kapitala, ki je začel veljati pred dvanajstimi leti, so se ti skladi iz »sivega« razvili v »bel« instrument financiranja. Take sklade lahko ustanovijo in upravljajo le družbe za upravljanje kapitala (KVG), ki jih nadzoruje BaFin. Zunanji skrbniki, kot so skrbniške banke ali notarji, zagotavljajo, da se KVG ustrezno spremlja in da so sredstva varno shranjena.

Zahteve glede upravljanja tveganj in likvidnosti so strogo regulirane. Vlagatelji morajo na splošno pričakovati, da bo kapital vezan vsaj deset let. Analitičarka Stephanie Lebert iz podjetja Scope poudarja, da je bila ta uredba v veliki meri uspešna. Kot pomemben napredek opisuje regulacijo zadolževanja, valutnega tveganja in kombinacije tveganj. Vendar vlagatelji v te sklade niso brez tveganja: postanejo sopodjetniki in se morajo pozanimati o rezultatih uspešnosti ponudnikov, da lahko sprejmejo premišljeno odločitev.

Trenutni tržni razvoj in trendi

Po zadnjih informacijah je BaFin leta 2024 odobril enajst novih nepremičninskih skladov z načrtovanim obsegom lastniškega kapitala okoli 384 milijonov evrov. To predstavlja najmanjšo novo ponudbo v tem razredu sredstev, kar pripisujejo močni konkurenci naložb s fiksnim donosom in težkim razmeram na nepremičninskem trgu. Pravzaprav je bil v prvi polovici leta 2025 zabeležen najmanjši obseg transakcij s poslovnimi nepremičninami v Nemčiji po letu 2009.

Od odobrenih sredstev štirje vlagajo v ZDA in sedem v Nemčiji, z različnimi vrstami uporabe, kot so maloprodajne nepremičnine, nepremičnine za starejše in pisarne. Tipični distribucijski donosi so bližje štirim odstotkom kot petim odstotkom na leto. Vendar pa Lebert vidi priložnosti za pridobitev nepremičnin po privlačnih cenah, zlasti v stanovanjskem sektorju in maloprodajnem sektorju hrane. Analitik Stefan Loipfinger dodaja, da je čas nakupa ključen za uspešnost nepremičnin sklada.

Načrtna regulacija in varstvo potrošnikov

Negotovost številnih zasebnih vlagateljev glede nepremičninskih skladov je k ukrepanju pripeljala tudi zvezno vlado. Načrtuje zakonodajo za večjo preglednost in varnost v zaprtih nepremičninskih skladih. Zvezni kabinet je odobril osnutek novih predpisov, ki naj bi nereguliranim zaprtim skladom zagotovili pregleden sklop pravil. Temeljni cilji te zakonodaje so znižanje transakcijskih stroškov, preglednost postopkov vrednotenja in omejitev zadolževanja na 30 %.

Zagovorniki potrošnikov pozivajo tudi k večji preglednosti, zlasti glede stroškov, ki lahko nastanejo pri zamenjavi vrednostnih papirjev. Te transakcijske stroške pogosto nosijo vlagatelji in lahko dolgoročno zmanjšajo donose. Neodvisnost ocenjevalcev je tudi ključnega pomena za zaščito vlagateljev, saj trenutni pravni predpisi pogosto ne dovoljujejo zunanjih presoj. Lebert in Loipfinger poudarjata, kako pomembno je, da lahko prihodnji predpisi zagotovijo zaščito vlagateljev, hkrati pa omogočijo smiselno sodelovanje v zaprtih nepremičninskih skladih.