Fastighetsfonder under press: Ny lag för mer säkerhet och transparens!

Fastighetsfonder under press: Ny lag för mer säkerhet och transparens!

Slutna fastighetsfonder, som sedan juli 2013 har klassificerats som offentliga AIF-fonder för sluten fastighet, erbjuder investerare en möjlighet att indirekt investera i fastigheter. På grund av regleringen i kapitalinvesteringskoden, som trädde i kraft för tolv år sedan, har dessa fonder utvecklats från ett ”grått” till ett ”vitt” finansieringsinstrument. Sådana fonder får endast lanseras och förvaltas av kapitalförvaltningsbolag (KVG) som står under tillsyn av BaFin. Externa förvaringsinstitut, såsom depåbanker eller notarier, ser till att KVG övervakas i enlighet med detta och att tillgångar förvaras säkert.

Kraven på risk- och likviditetshantering är strikt reglerade. Investerare måste generellt räkna med att kapitalet är bundet i minst tio år. Analytiker Stephanie Lebert från Scope understryker att denna reglering till stor del har varit framgångsrik. Hon beskriver regleringar kring upplåning, valutarisk och riskmix som betydande framsteg. Investerare i dessa fonder är dock inte utan risk: de blir medentreprenörer och bör ta reda på leverantörernas resultatlista för att kunna fatta ett välgrundat beslut.

Aktuell marknadsutveckling och trender

Enligt de senaste uppgifterna godkändes elva nya fastighetsfonder med en planerad aktievolym på cirka 384 miljoner euro av BaFin år 2024. Detta representerar det lägsta nyutbudet i denna tillgångsklass, vilket tillskrivs stark konkurrens från ränteplaceringar och en svår situation på fastighetsmarknaden. Faktum är att den lägsta transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter i Tyskland sedan 2009 registrerades under första halvåret 2025.

Av de godkända fonderna investerar fyra i USA och sju i Tyskland, med olika typer av användning som butiksfastigheter, seniorfastigheter och kontorsfastigheter. De typiska distributionsavkastningarna är närmare fyra procent än fem procent p.a. Lebert ser dock möjligheter att förvärva fastigheter till attraktiva priser, särskilt inom bostads- och livsmedelshandeln. Analytiker Stefan Loipfinger tillägger att köptillfället är avgörande för fondfastigheternas prestanda.

Planerad reglering och konsumentskydd

Osäkerheten hos många privata investerare angående fastighetsfonder har också fört den federala regeringen till handling. Hon planerar en lagstiftning för att öka transparensen och säkerheten i slutna fastighetsfonder. Federal Cabinet har godkänt ett utkast till nya regler som är avsedda att förse oreglerade slutna fonder med en transparent uppsättning regler. De grundläggande målen med denna lagstiftning är att minska transaktionskostnaderna, göra värderingsförfarandena mer transparenta och begränsa upplåningen till 30 %.

Konsumentförespråkarna efterlyser också mer transparens, särskilt när det gäller de kostnader som kan uppstå vid byte av värdepapper. Dessa transaktionskostnader bärs ofta av investerare och kan minska avkastningen på lång sikt. Bedömarnas oberoende anses också vara centralt för investerarskyddet, eftersom gällande rättsregler ofta inte tillåter externa bedömningar. Lebert och Loipfinger betonar båda hur viktigt det är att framtida regleringar kan garantera investerarskydd samtidigt som det möjliggör ett meningsfullt deltagande i slutna fastighetsfonder.