房地产资金面临压力：新法律提高安全性和透明度！

房地产资金面临压力：新法律提高安全性和透明度！

封闭式房地产基金自 2013 年 7 月起被归类为封闭式房地产公共 AIF，为投资者提供了间接投资房地产的机会。由于十二年前生效的《资本投资法》的规定，这些基金已从“灰色”融资工具发展为“白色”融资工具。此类基金只能由 BaFin 监管的资本管理公司 (KVG) 发起和管理。外部托管人，例如托管银行或公证人，确保 KVG 受到相应监控并安全存储资产。

风险和流动性管理要求受到严格监管。投资者通常必须预期资金将被占用至少十年。 Scope 分析师斯蒂芬妮·莱伯特 (Stephanie Lebert) 强调，这项监管在很大程度上是成功的。她将借贷、货币风险和风险组合的监管描述为重大进展。然而，这些基金的投资者并非没有风险：他们成为共同企业家，应该了解提供商的业绩记录，以便做出明智的决定。

当前市场发展和趋势

根据最新信息，2024年德国联邦金融监管局批准了11支新的房地产基金，计划股权规模约为3.84亿欧元。这是该资产类别中新增供应量最低的，这归因于固定收益投资的激烈竞争以及房地产市场的困难局面。事实上，德国商业地产交易量自 2009 年以来的最低水平出现在 2025 年上半年。

在批准的基金中，四支投资于美国，七支投资于德国，用途不同，如零售物业、高级物业和办公物业。典型的年分配收益率接近百分之四，而不是百分之五。然而，莱伯特看到了以有吸引力的价格收购房产的机会，特别是在住宅和食品零售领域。分析师 Stefan Loipfinger 补充道，购买时间对于基金财产的表现至关重要。

计划监管和消费者保护

许多私人投资者对房地产基金的不确定性也促使联邦政府采取了行动。她正在计划立法以提高封闭式房地产基金的透明度和安全性。联邦内阁已经批准了一份新法规草案，旨在为不受监管的封闭式基金提供一套透明的规则。该立法的基本目标是降低交易成本、使估值程序更加透明并将借贷限制在 30%。

消费者权益倡导者还呼吁提高透明度，特别是在转换证券时可能产生的成本方面。这些交易成本通常由投资者承担，从长远来看会降低回报。评估员的独立性也被认为是投资者保护的核心，因为现行法律法规通常不允许外部评估。 Lebert 和 Loipfinger 都强调，未来的法规能够保证投资者保护，同时能够有意义地参与封闭式房地产基金，这一点非常重要。