Kinnisvarakriis eskaleeerub: pangad ootavad Saksamaal maksejõuetuse lainet!

Kinnisvarakriis eskaleeerub: pangad ootavad Saksamaal maksejõuetuse lainet!

Saksamaa kinnisvaraturg seisab praegu silmitsi tõsiste väljakutsetega. EY-Parthenoni uuring, mis viidi läbi 2025. aasta teises kvartalis 36 krediidiasutuse seas, näitab rahastajate seas murettekitavat hinnangut. Tulemuste kohaselt hindab 75% kaasatud asutustest olukorda Saksamaa kinnisvaraturul negatiivseks. Eelkõige eeloleval aastal ootab 72% krediidiasutustest pankrottide arvu kasvu, vähenemist aga vaid 8%. Sellel viimasel arengul võivad olla tõsised tagajärjed kogu tööstusele.

Uuringust selgus, et enamik finantseerijaid ennustab büroo- ja kaubanduspindadele rasket tulevikku. Ligi 70% krediidiasutustest ootab büroopindade hindade langust. Eelmisel aastal oli 50% rahastajatest hinnad stabiilsed. Lisaks hindab ligikaudu kaks kolmandikku jaekaubanduse hinnaarengut langevat. Eriti kriitiline on refinantseerimisrisk: instituudid hindavad seda kontori- ja kaubanduspindade puhul (väga) kõrgeks.

Riskid pankadele ja finantssüsteemile

Kinnisvara finantseerimisel ei ole mitte ainult otsene mõju kinnisvaraturule endale, vaid sellel on ka suur majanduslik tähtsus. Vastavalt Bundesbank Kinnisvaralaenud moodustavad ligikaudu 70% kõigist Saksamaa ettevõtetele ja majapidamistele antud laenudest. Seetõttu võib kinnisvarahindade langus ja laenuvõlgnevuste suurenemine ohustada kogu finantssüsteemi stabiilsust.

Selle taustal hoiatas Bundesbank ülemääraste riskide eest, mis võivad tuleneda liiga kõrgetest hindadest ja leebematest laenustandarditest. Kui praegu ei ole märke ülemäärasest riskist, siis linnapiirkondades on trend laenutagatiste vähenemise ja hinnatõusu suunas. Eelkõige koroona pandeemia on näidanud, kui haavatav on kommertskinnisvara rahastamine, mida rõhutas jaemüügi tohutu langus 2020. aasta aprillis.

Praegused väljakutsed ja väljavaated

Paljude pankade jaoks on kinnisvaralaenud nende ärimudeli alustala. Kui viimastel aastatel on olnud tugev laenukasv ja hinnatõus, siis pangandusregulaatorid näevad praegu märkimisväärset vastumeelsust uute tehingute tegemisel ja laenukriteeriumide karmistamist. Üle 90% krediidiasutustest märgib, et laenuandmine on piiravam kui enne kriisi, kusjuures 42% on viimase poole aasta jooksul kriteeriume veelgi karmistanud. Suurimat väljakutset näeb 25% vastanutest finantseerimiskuludes ja refinantseerimises, mis aitab suuresti kaasa ebakindluse kasvule.

Taastumise väljavaated on vaiksed: 50% rahastajatest ootab positiivseid arenguid alles kolme aasta pärast, samas kui 85% arvab, et see juhtub kõige varem viie aasta pärast. Seda reaalsust arvestades on olukord kinnisvaraturul jätkuvalt pingeline ning krediidiasutused ja regulaatorid peavad jätkuvalt olema valvsad.