La crise immobilière s'aggrave : les banques s'attendent à une vague d'insolvabilités en Allemagne !

La crise immobilière s'aggrave : les banques s'attendent à une vague d'insolvabilités en Allemagne !

Le marché immobilier allemand est actuellement confronté à des défis considérables. Une enquête d'EY-Parthénon, réalisée au deuxième trimestre 2025 auprès de 36 établissements de crédit, montre un constat alarmant auprès des financiers. Selon les résultats, 75 % des institutions concernées jugent négative la situation du marché immobilier allemand. Pour l'année à venir notamment, 72% des établissements de crédit s'attendent à une augmentation des faillites, alors que seulement 8% prévoient une diminution. Cette dernière évolution pourrait avoir de graves conséquences pour l’ensemble du secteur.

L'enquête révèle que la majorité des financiers prédisent un avenir difficile pour les immeubles de bureaux et de commerces. Près de 70 % des établissements de crédit s’attendent à une baisse des prix des immeubles de bureaux. L’année dernière, 50 % des financiers ont vu les prix stables. En outre, environ deux tiers estiment que l'évolution des prix dans le commerce de détail est en baisse. Le risque de refinancement est particulièrement critique : les instituts le qualifient de (très) élevé pour les immeubles de bureaux et de commerces.

Risques pour les banques et le système financier

Le financement immobilier a non seulement un impact direct sur le marché immobilier lui-même, mais revêt également une grande importance économique. Selon le Banque fédérale Les prêts immobiliers représentent environ 70 % de tous les prêts accordés aux entreprises et aux ménages en Allemagne. Par conséquent, une baisse des prix de l’immobilier et une augmentation des défauts de paiement pourraient menacer la stabilité de l’ensemble du système financier.

Dans ce contexte, la Bundesbank a mis en garde contre les risques excessifs qui pourraient résulter de prix excessifs et de normes de prêt laxistes. Bien qu’il n’y ait actuellement aucun signe de risque excessif, on observe une tendance à la baisse des garanties de prêt et à la hausse des prix dans les zones urbaines. La pandémie de Corona a notamment montré à quel point le financement de l’immobilier commercial est vulnérable, ce qui a été souligné par la baisse massive des ventes au détail en avril 2020.

Défis actuels et perspectives

Pour de nombreuses banques, les prêts immobiliers constituent un pilier de leur modèle économique. Malgré une forte croissance du crédit et une forte hausse des prix ces dernières années, les régulateurs bancaires constatent désormais une réticence significative à s'engager dans de nouvelles transactions et un durcissement des critères de prêt. Plus de 90 % des établissements de crédit déclarent que les prêts sont plus restrictifs qu'avant la crise, et 42 % d'entre eux ont même encore durci les critères au cours des six derniers mois. Le plus grand défi est perçu par 25 % des personnes interrogées dans les coûts de financement et de refinancement, ce qui contribue grandement à une incertitude croissante.

Les perspectives de reprise sont modérées : 50 % des financiers n’attendent une évolution positive que dans trois ans, tandis que 85 % pensent même que cela se produira au plus tôt dans cinq ans. Face à cette réalité, la situation du marché immobilier reste tendue et les établissements de crédit et les régulateurs devront rester vigilants.