Vastgoedprijzen in Duitsland: waar vastgoed nu nog betaalbaar is!

Vastgoedprijzen in Duitsland: waar vastgoed nu nog betaalbaar is!

Ondanks de huidige daling van de vastgoedprijzen in Duitsland blijft de droom van het bezitten van een huis voor velen onbereikbaar. Uit een rapport van ZDF, gebaseerd op een onderzoek van het Duitse Economisch Instituut en kredietbemiddelaar Interhyp, blijkt dat met name grote steden en hun omliggende gebieden voor veel kopers nauwelijks betaalbaar zijn. Terwijl de vastgoedprijzen zijn gedaald, zijn de inkomens in veel regio’s gestegen. Toch is de betaalbaarheid van woningen belangrijker dan ooit.

De studie creëerde een ‘betaalbaarheidsindex’ die de relatie tussen vastgoedprijzen en inkomen meet. Uit de index bleek dat vastgoed momenteel “betaalbaarder” is dan in 2023. Er moet echter worden opgemerkt dat de zeven grootste Duitse steden, waaronder München en Hamburg, slecht presteerden. Ze liggen allemaal onder de beoogde betaalbaarheidsdrempel.

Regionale verschillen in betaalbaarheid

Vooral de verschillen tussen de verschillende deelstaten zijn opvallend. Saarland wordt met een indexwaarde van 151 beschouwd als de meest betaalbare deelstaat, terwijl Beieren met een waarde van 84 en Berlijn met 87 als de meest onbetaalbare regio's worden geclassificeerd. In een gedetailleerd overzicht heeft Holzminden in Nedersaksen de hoogste indexwaarde (174), terwijl Miesbach in Beieren de laagste heeft (52). Deze cijfers maken duidelijk dat het aanzienlijk goedkoper is om een ​​woning op het platteland te kopen.

• Indexwerte der Bundesländer:
• Saarland: 151
• Bayern: 84
• Berlin: 87

Een woning wordt als ‘betaalbaar’ beschouwd als kopers maximaal 35% van hun maandelijkse netto-inkomen aan financiering besteden. De indexwaarde van 100 komt overeen met deze drempel van 35%, onderstaande waarden geven aan dat potentiële kopers een groter deel van hun inkomen moeten betalen om zich een woning te kunnen veroorloven.

Economische voorspellingen en trends

Econoom Michael Voigtländer verwacht dat de koopprijzen en huren de komende jaren jaarlijks met 3-5% zullen stijgen. In deze context roept hij op tot “brede steun voor nieuwbouw” om de gespannen situatie te bezweren. De vastgoedprijzen zijn nog steeds relatief goedkoop, vooral in kleinere steden als Wolfsburg, Saarbrücken en Bremerhaven.

De OESO heeft ook een indicator voor de betaalbaarheid van woningen gepubliceerd waaruit blijkt dat meer dan de helft van de Duitsers een vrijstaande eengezinswoning wil bezitten. Om de financiële haalbaarheid te beoordelen is de indicatorwaarde gedaald van 176,3 punten in 1980 naar 107,0 punten in het derde kwartaal van 2024. Dit betekent dat de financiële lasten gemiddeld genomen zijn afgenomen.

De trendstap laat echter zien dat de betaalbaarheid tijdens de mondiale financiële crisis van 2007-2008 stagneerde en in de daaropvolgende jaren verder daalde. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 begon de betaalbaarheid echter weer toe te nemen, een ontwikkeling die werd toegeschreven aan stijgende rentetarieven en dalende vastgoedprijzen. Bovendien is het besteedbare nettohuishoudinkomen van particuliere huishoudens sneller gestegen dan de vastgoedprijzen. Ook moet rekening worden gehouden met aspecten als de bouwrente, omdat deze, ondanks de daling van de vastgoedprijzen, een cruciale rol spelen in de betaalbaarheid van nieuwbouw.

Samenvattend: ondanks positieve ontwikkelingen in de betaalbaarheid van woningen in delen van Duitsland blijven de grote centra een uitdaging vormen voor kopers. Er is potentieel voor verbetering, maar er zijn gerichte maatregelen nodig om betaalbare huisvesting voor iedereen te bevorderen.

Bezoek het ZDF-artikel voor meer informatie hier en de Statista-infographic hier.