القواعد الضريبية الجديدة للعقارات: العدالة أم البيروقراطية؟

القواعد الضريبية الجديدة للعقارات: العدالة أم البيروقراطية؟

في 3 يونيو 2025، تقترح وزارة المالية طريقتين مختلفتين لحساب الضريبة على الدخل من التحويلات العقارية. وتندرج هذه التدابير في إطار مقاربة شاملة لتكييف التشريعات الضريبية في القطاع العقاري وتأتي في سياق النقص الحالي في المساكن والتطور المستمر لسوق العقارات.

تفرض الطريقة الأولى المقترحة معدل ضريبة قدره 20% على الدخل الخاضع للضريبة. وهذا يتوافق مع سعر البيع مطروحًا منه التكلفة الإجمالية للعقار. وبدلاً من ذلك، يتم تقديم طريقة ثانية تتضمن 2٪ من سعر التحويل إذا لم يكن من الممكن تحديد سعر الشراء والتكاليف. ويكتمل إطار هذه المقترحات بقانون الأراضي لعام 2024، الذي ينص على أن الدخل الخاضع للضريبة عند نقل حقوق استخدام الأراضي يجب أن يعتمد على السعر المبين في قائمة الأسعار. الهدف من هذه اللوائح هو خلق حوافز لتحديد سعر المعاملة الفعلي في العقد.

اللوائح والمخاوف

ومن الجدير بالذكر أن هذه الأنظمة تنطبق حصراً على حقوق استخدام الأراضي؛ ولا يزال يُسمح لبائعي المنازل والأراضي بتقديم أسعار غير دقيقة. وينبغي النظر إلى النظام المرغوب فيه للضرائب على أساس الربح على أنه أكثر عدالة لأنه يقلل من الضغط الضريبي على المبيعات بخسارة. هناك أيضًا إمكانية إدخال معدلات ضريبية تصاعدية، والتي تعتمد على طول فترة ملكية العقار وتهدف إلى الحد من المضاربة وتعزيز التنمية المستدامة للسوق.

ومع ذلك، هناك مخاوف عامة بشأن جدوى هذه الضريبة القائمة على الربح. وتعتبر صعوبات تحديد التكاليف والقابلية للاحتيال والتعامل من النقاط الأساسية التي أدت إلى رفض هذه الإدارة الضريبية. اعتُبر معدل الضريبة السابق بنسبة 25% على المكاسب الناتجة عن التحويلات العقارية غير فعال وتم إلغاؤه في عام 2015. وفي الوقت الحالي، يتم فرض الضريبة بشكل موحد بنسبة 2% من سعر التحويل.

فقه الضريبة على الأرباح

وفي سياق فرض الضرائب على مبيعات الممتلكات الخاصة، فإن القسم 23 من EStG له أهمية خاصة. وقد تناولت المحكمة المالية الاتحادية مرارا وتكرارا مسائل تفسير هذه الفقرة، مما أدى إلى توضيح نطاق التطبيق. وبناء على ذلك، فإن شراء عقار يعني الاستحواذ عليه كمالك من طرف ثالث. إذا تم الشراء مجانا أو جزئيا، فسيتم مراعاة شراء السلف القانوني.

بالإضافة إلى ذلك، من المهم ملاحظة أن عمليات البيع الخاصة تتم إذا كانت الفترة بين الشراء والبيع لا تزيد عن 10 سنوات. ويجب أيضًا تضمين المباني والمرافق الخارجية التي تم بناؤها أو توسيعها خلال هذه الفترة. وفي الأحكام الأخيرة لمرفأ البحرين المالي، تم أيضًا توضيح أن نزع الملكية لا يشكل بيعًا لأنه يحدث دون تأثير دافعي الضرائب وأن استبدال حق الانتفاع لا يعتبر بيعًا بالمعنى المقصود في المادة 23 من EStG.

يُظهر تطور الأنظمة الضريبية في القطاع العقاري الجهود التي تبذلها الحكومة لخلق الشفافية وتطوير استراتيجية سوق مستدامة. إن رأي الجمهور وتفسير القانون المعمول به لهما أهمية حاسمة في تحقيق الأهداف المرجوة.

مزيد من المعلومات حول هذا الموضوع متاحة هنا فيتنام.vn و Hauf.de متاح.