Нови данъчни правила за недвижими имоти: справедливост или бюрокрация?

Нови данъчни правила за недвижими имоти: справедливост или бюрокрация?

На 3 юни 2025 г. Министерството на финансите предлага два различни метода за изчисляване на данъка върху доходите от прехвърляне на недвижими имоти. Тези мерки са част от цялостен подход за адаптиране на данъчното законодателство в сектора на недвижимите имоти и са в контекста на текущия недостиг на жилища и постоянното развитие на пазара на недвижими имоти.

Първият предложен метод налага данъчна ставка от 20% върху облагаемия доход. Това съответства на продажната цена минус общата цена на имота. Като алтернатива се предлага втори метод, който включва 2% от трансферната цена, ако покупната цена и разходите не могат да бъдат определени. Рамката на тези предложения се допълва от Закона за земята от 2024 г., който гласи, че облагаемият доход при прехвърляне на права за ползване на земя трябва да се основава на цената, посочена в ценовата листа. Целта на тези разпоредби е да се създадат стимули за посочване на действителната цена на сделката в договора.

Регламенти и притеснения

Трябва да се отбележи, че тези разпоредби се прилагат изключително за правата за използване на земята; Продавачите на къщи и земя все още имат право да предоставят неточни цени. Желаната система на данъчно облагане, основано на печалбата, трябва да се разглежда като по-справедлива, тъй като намалява данъчния натиск върху продажбите на загуба. Съществува и възможност за въвеждане на прогресивни данъчни ставки, които зависят от продължителността на притежавания имот и имат за цел да ограничат спекулациите и да насърчат устойчивото развитие на пазара.

Съществуват обаче обществени опасения относно жизнеспособността на този данък върху печалбата. Трудностите при определяне на разходите, податливостта на измами и обработката са ключови моменти, довели до отхвърлянето на това данъчно управление. Предишната данъчна ставка от 25% върху печалбите от прехвърляне на недвижими имоти беше счетена за неефективна и премахната през 2015 г. В момента данъкът се начислява еднакво като 2% от цената на прехвърляне.

Съдебна практика по облагане на печалбата

В контекста на данъчното облагане на продажбите на частна собственост, раздел 23 EStG е особено подходящ. Федералният финансов съд (BFH) многократно е разглеждал въпроси относно тълкуването на този параграф, което е довело до изясняване на обхвата на приложение. Съответно покупката на имот означава придобиването му като собственик от трето лице. Ако покупката е безвъзмездна или частична, ще се вземе предвид покупката на правния предшественик.

Освен това е важно да се отбележи, че сделките за частна продажба възникват, ако периодът между покупката и продажбата е не повече от 10 години. Сградите и външните съоръжения, които са построени или разширени през този период, също трябва да бъдат включени. В последните решения на BFH също така стана ясно, че отчуждаването не представлява продажба, тъй като се извършва без влиянието на данъкоплатеца и замяната на право на плодоползване не се счита за продажба по смисъла на раздел 23 EStG.

Развитието на данъчните разпоредби в сектора на недвижимите имоти показва усилията на правителството както да създаде прозрачност, така и да разработи устойчива пазарна стратегия. Както мнението на обществото, така и тълкуването на приложимото право са от решаващо значение за постигане на желаните цели.

Допълнителна информация по темата можете да намерите тук Виетнам.vn и Haufe.de налични.