Nová daňová pravidla pro nemovitosti: spravedlnost nebo byrokracie?

Nová daňová pravidla pro nemovitosti: spravedlnost nebo byrokracie?

Ministerstvo financí navrhuje 3. června 2025 dva různé způsoby výpočtu daně z příjmů z převodu nemovitostí. Tato opatření jsou součástí komplexního přístupu k přizpůsobení daňové legislativy v sektoru nemovitostí a jsou v kontextu současné bytové nouze a neustálého vývoje trhu s nemovitostmi.

První navrhovaný způsob uvaluje na zdanitelné příjmy sazbu daně ve výši 20 %. To odpovídá prodejní ceně snížené o celkovou cenu nemovitosti. Alternativně se nabízí druhý způsob, který zahrnuje 2 % z převodní ceny, pokud nelze určit kupní cenu a náklady. Rámec těchto návrhů je doplněn pozemkovým zákonem z roku 2024, který stanoví, že zdanitelný příjem při převodu práv k užívání pozemků by měl vycházet z ceny uvedené v ceníku. Cílem těchto předpisů je vytvořit pobídky k uvedení skutečné ceny transakce ve smlouvě.

Předpisy a obavy

Je pozoruhodné, že tato nařízení se vztahují výhradně na práva užívání pozemků; Prodejci domů a pozemků mohou stále uvádět nepřesné ceny. Požadovaný systém zdanění založeného na zisku by měl být považován za spravedlivější, protože snižuje daňový tlak na prodej se ztrátou. Existuje také možnost zavedení progresivních daňových sazeb, které závisí na délce vlastnictví nemovitosti a mají omezit spekulace a podporovat udržitelný rozvoj trhu.

Veřejnost však panuje obavy o životaschopnost této daně založené na zisku. Potíže se stanovením nákladů, náchylnost k podvodům a manipulace jsou klíčové body, které vedly k odmítnutí tohoto daňového řízení. Předchozí sazba daně 25 % z výnosů z převodu nemovitostí byla považována za neúčinnou a v roce 2015 byla zrušena. V současné době je daň vybírána jednotně jako 2 % z ceny převodu.

Právní věda o zdanění zisku

V souvislosti se zdaněním prodeje soukromého majetku je zvláště relevantní § 23 EStG. Spolkový finanční soud (BFH) se opakovaně zabýval otázkami výkladu tohoto odstavce, což vedlo k vyjasnění rozsahu působnosti. Koupí nemovitosti se tedy rozumí její nabytí jako vlastník od třetí strany. Bude-li koupě provedena bezúplatně nebo zčásti, bude se přihlížet ke koupi právního předchůdce.

Kromě toho je důležité poznamenat, že k soukromým prodejním transakcím dochází, pokud doba mezi nákupem a prodejem není delší než 10 let. Musí být zahrnuty i budovy a venkovní zařízení, které byly v tomto období postaveny nebo rozšířeny. V nedávných rozsudcích BFH bylo také jasně uvedeno, že vyvlastnění nepředstavuje prodej, protože k němu dochází bez vlivu daňového poplatníka, a nahrazení požívacího práva není považováno za prodej ve smyslu § 23 EStG.

Vývoj daňových předpisů v sektoru nemovitostí ukazuje snahu vlády o vytvoření transparentnosti a vytvoření udržitelné tržní strategie. Pro dosažení požadovaných cílů je zásadní jak názor veřejnosti, tak výklad platného práva.

Další informace k tématu jsou k dispozici zde Vietnam.vn a Haufe.de k dispozici.