Νέοι φορολογικοί κανόνες για τα ακίνητα: δικαιοσύνη ή γραφειοκρατία;

Νέοι φορολογικοί κανόνες για τα ακίνητα: δικαιοσύνη ή γραφειοκρατία;

Στις 3 Ιουνίου 2025, το Υπουργείο Οικονομικών προτείνει δύο διαφορετικούς τρόπους υπολογισμού του φόρου στα εισοδήματα από μεταβιβάσεις ακινήτων. Τα μέτρα αυτά αποτελούν μέρος μιας συνολικής προσέγγισης για την προσαρμογή της φορολογικής νομοθεσίας στον τομέα των ακινήτων και εντάσσονται στο πλαίσιο της τρέχουσας έλλειψης στέγης και της συνεχούς ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων.

Η πρώτη προτεινόμενη μέθοδος επιβάλλει φορολογικό συντελεστή 20% στο φορολογητέο εισόδημα. Αυτό αντιστοιχεί στην τιμή πώλησης μείον το συνολικό κόστος του ακινήτου. Εναλλακτικά, προσφέρεται μια δεύτερη μέθοδος που περιλαμβάνει το 2% της τιμής μεταβίβασης, εάν η τιμή αγοράς και το κόστος δεν μπορούν να καθοριστούν. Το πλαίσιο αυτών των προτάσεων συμπληρώνεται από τον Κτηματολογικό Νόμο του 2024, ο οποίος ορίζει ότι το φορολογητέο εισόδημα κατά τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης θα πρέπει να βασίζεται στην τιμή που αναγράφεται στον τιμοκατάλογο. Στόχος αυτών των κανονισμών είναι να δημιουργηθούν κίνητρα για την ένδειξη της πραγματικής τιμής συναλλαγής στη σύμβαση.

Κανονισμοί και ανησυχίες

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι κανονισμοί αυτοί ισχύουν αποκλειστικά για τα δικαιώματα χρήσης γης. Οι πωλητές κατοικιών και γης εξακολουθούν να επιτρέπεται να παρέχουν ανακριβείς τιμές. Το επιθυμητό σύστημα φορολογίας με βάση το κέρδος θα πρέπει να θεωρείται πιο δίκαιο, διότι μειώνει τη φορολογική πίεση στις πωλήσεις με ζημία. Υπάρχει επίσης η δυνατότητα θέσπισης προοδευτικών φορολογικών συντελεστών, οι οποίοι εξαρτώνται από τη διάρκεια της ιδιοκτησίας του ακινήτου και αποσκοπούν στον περιορισμό της κερδοσκοπίας και στην προώθηση της βιώσιμης ανάπτυξης της αγοράς.

Ωστόσο, υπάρχουν ανησυχίες του κοινού σχετικά με τη βιωσιμότητα αυτού του φόρου που βασίζεται στα κέρδη. Οι δυσκολίες στον προσδιορισμό του κόστους, η ευαισθησία στην απάτη και ο χειρισμός είναι βασικά σημεία που οδήγησαν στην απόρριψη αυτής της φορολογικής διαχείρισης. Ο προηγούμενος φορολογικός συντελεστής 25% στα κέρδη από μεταβιβάσεις ακινήτων κρίθηκε αναποτελεσματικός και καταργήθηκε το 2015. Επί του παρόντος, ο φόρος επιβάλλεται ομοιόμορφα ως 2% της τιμής μεταβίβασης.

Νομολογία για τη φορολογία κερδών

Στο πλαίσιο της φορολογίας των πωλήσεων ιδιωτικής περιουσίας, το άρθρο 23 EStG είναι ιδιαίτερα σημαντικό. Το Ομοσπονδιακό Οικονομικό Δικαστήριο (BFH) έχει επανειλημμένα αντιμετωπίσει ζητήματα ερμηνείας αυτής της παραγράφου, γεγονός που οδήγησε σε διευκρίνιση του πεδίου εφαρμογής. Αντίστοιχα, η αγορά ακινήτου σημαίνει την απόκτησή του ως ιδιοκτήτη από τρίτο. Εάν η αγορά γίνει δωρεάν ή εν μέρει, θα ληφθεί υπόψη η αγορά του νόμιμου προκατόχου.

Επιπλέον, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι ιδιωτικές συναλλαγές πωλήσεων πραγματοποιούνται εάν η περίοδος μεταξύ αγοράς και πώλησης δεν υπερβαίνει τα 10 έτη. Πρέπει επίσης να περιλαμβάνονται κτίρια και υπαίθριες εγκαταστάσεις που κατασκευάστηκαν ή επεκτάθηκαν εντός αυτής της περιόδου. Σε πρόσφατες αποφάσεις της BFH, κατέστη επίσης σαφές ότι η απαλλοτρίωση δεν συνιστά πώληση, καθώς πραγματοποιείται χωρίς την επιρροή του φορολογούμενου και η αντικατάσταση δικαιώματος επικαρπίας δεν θεωρείται πώληση κατά την έννοια του άρθρου 23 EStG.

Η ανάπτυξη φορολογικών ρυθμίσεων στον τομέα των ακινήτων δείχνει τις προσπάθειες της κυβέρνησης τόσο για τη δημιουργία διαφάνειας όσο και για την ανάπτυξη μιας βιώσιμης στρατηγικής αγοράς. Τόσο η γνώμη του κοινού όσο και η ερμηνεία του εφαρμοστέου δικαίου είναι καθοριστικής σημασίας για την επίτευξη των επιθυμητών στόχων.

Περισσότερες πληροφορίες για το θέμα είναι διαθέσιμες εδώ Βιετνάμ.vn και Haufe.de διαθέσιμος.