Kinnisvara uued maksureeglid: õiglus või bürokraatia?

Kinnisvara uued maksureeglid: õiglus või bürokraatia?

Rahandusministeerium pakub 3. juunil 2025 välja kaks erinevat meetodit kinnisvara võõrandamisest saadud tulu maksu arvutamiseks. Need meetmed on osa terviklikust lähenemisviisist kinnisvarasektori maksuseadusandluse kohandamiseks ning on praeguse eluasemete puuduse ja kinnisvaraturu pideva arengu kontekstis.

Esimene väljapakutud meetod kehtestab maksustatavale tulule 20% maksumäära. See vastab müügihinnale, millest on lahutatud kinnisvara kogumaksumus. Alternatiivina pakutakse teist meetodit, mis sisaldab 2% siirdehinnast, kui ostuhinda ja kulusid ei ole võimalik kindlaks määrata. Nende ettepanekute raamistikku täiendab 2024. aasta maaseadus, mis ütleb, et maakasutusõiguse võõrandamisel tuleks maksustatava tulu aluseks võtta hinnakirjas märgitud hind. Nende regulatsioonide eesmärk on luua stiimuleid tegeliku tehinguhinna lepingus täpsustamiseks.

Määrused ja mured

Tähelepanuväärne on, et need eeskirjad kehtivad eranditult maakasutusõigustele; Majade ja maa müüjatel on endiselt lubatud esitada ebatäpseid hindu. Soovitud kasumipõhise maksustamise süsteemi tuleks näha õiglasemana, kuna see vähendab maksusurvet kahjumiga müügile. Samuti on võimalus kehtestada progresseeruvad maksumäärad, mis sõltuvad kinnisvara omamise ajast ning on mõeldud spekulatsioonide ohjeldamiseks ja turu jätkusuutliku arengu edendamiseks.

Küll aga on avalikkuses mure selle kasumipõhise maksu elujõulisuse pärast. Raskused kulude kindlaksmääramisel, vastuvõtlikkus pettuste ja käitlemise suhtes on peamised punktid, mis viisid selle maksuhalduse tagasilükkamiseni. Varasem kinnisvara võõrandamisest saadud tulu maksumäär 25% tunnistati ebatõhusaks ja kaotati 2015. aastal. Praegu on maks ühtlaselt 2% võõrandamishinnast.

Kasumi maksustamise õigusteadus

Eraomandi müügi maksustamise kontekstis on EStG paragrahv 23 eriti asjakohane. Föderaalne rahanduskohus (BFH) on korduvalt käsitlenud selle lõike tõlgendamise küsimusi, mis on viinud kohaldamisala selgitamiseni. Sellest tulenevalt tähendab kinnisvara ost selle omanikuna omandamist kolmandalt isikult. Kui ost sooritatakse tasuta või osaliselt, läheb arvesse õiguseelneja ost.

Lisaks on oluline märkida, et eramüügitehingud toimuvad juhul, kui ostu ja müügi vaheline periood ei ületa 10 aastat. Kaasata tuleb ka selle aja jooksul ehitatud või laiendatud hooned ja välisrajatised. Viimastes BFH otsustes on ka selgeks tehtud, et sundvõõrandamine ei kujuta endast müüki, kuna see toimub ilma maksumaksja mõjuta ning kasutusvalduse asendamist ei loeta müügiks EStG § 23 tähenduses.

Maksuregulatsioonide arendamine kinnisvarasektoris näitab valitsuse pingutusi nii läbipaistvuse loomisel kui ka jätkusuutliku turustrateegia väljatöötamisel. Soovitud eesmärkide saavutamisel on määrava tähtsusega nii avalikkuse arvamus kui ka kehtiva õiguse tõlgendamine.

Lisateavet teema kohta leiate siit Vietnam.vn ja Haufe.de saadaval.