Nouvelles règles fiscales pour l’immobilier : équité ou bureaucratie ?

Nouvelles règles fiscales pour l’immobilier : équité ou bureaucratie ?

Le 3 juin 2025, le ministère des Finances propose deux méthodes différentes pour calculer l'impôt sur les revenus de mutation immobilière. Ces mesures s'inscrivent dans une démarche globale d'adaptation de la législation fiscale dans le secteur immobilier et s'inscrivent dans le contexte de la pénurie actuelle de logements et du développement constant du marché immobilier.

La première méthode proposée impose un taux d'imposition de 20 % sur le revenu imposable. Cela correspond au prix de vente diminué du coût total du bien. Alternativement, une deuxième méthode est proposée, qui inclut 2 % du prix de transfert si le prix d'achat et les coûts ne peuvent être déterminés. Le cadre de ces propositions est complété par la loi foncière de 2024, qui stipule que le revenu imposable lors du transfert des droits d'usage du sol doit être basé sur le prix indiqué dans la liste des prix. Le but de ces réglementations est de créer des incitations à indiquer le prix réel de la transaction dans le contrat.

Réglementations et préoccupations

Il est à noter que ces réglementations s'appliquent exclusivement aux droits d'utilisation des terres ; Les vendeurs de maisons et de terrains sont toujours autorisés à fournir des prix inexacts. Le système souhaité d’imposition basée sur les bénéfices doit être considéré comme plus équitable car il réduit la pression fiscale sur les ventes à perte. Il est également possible d'introduire des taux d'imposition progressifs, qui dépendent de la durée de possession du bien immobilier et visent à freiner la spéculation et à promouvoir un développement durable du marché.

Cependant, l’opinion publique s’inquiète de la viabilité de cet impôt basé sur les bénéfices. Les difficultés de détermination des coûts, la susceptibilité à la fraude et la manipulation sont des points clés qui ont conduit au rejet de cette gestion fiscale. L'ancien taux d'imposition de 25 % sur les gains issus de mutations immobilières a été jugé inefficace et aboli en 2015. Actuellement, l'impôt est prélevé uniformément à hauteur de 2 % du prix de transfert.

Jurisprudence en matière d'imposition des bénéfices

Dans le contexte de la fiscalité des ventes immobilières privées, l'article 23 EStG est particulièrement pertinent. Le Tribunal fédéral des finances (BFH) s'est penché à plusieurs reprises sur des questions d'interprétation de ce paragraphe, ce qui a conduit à clarifier le champ d'application. Ainsi, l’achat d’un bien immobilier signifie son acquisition en tant que propriétaire auprès d’un tiers. Si l'achat est effectué à titre gratuit ou partiel, l'achat du prédécesseur légal sera pris en compte.

De plus, il est important de noter que les transactions de vente privée ont lieu si le délai entre l’achat et la vente n’excède pas 10 ans. Les bâtiments et les installations extérieures qui ont été construits ou agrandis au cours de cette période doivent également être inclus. Dans des arrêts récents de la BFH, il a également été précisé que l'expropriation ne constitue pas une vente car elle a lieu sans l'influence du contribuable et que le remplacement d'un droit d'usufruit n'est pas considéré comme une vente au sens de l'article 23 EStG.

L'évolution de la réglementation fiscale dans le secteur immobilier montre les efforts du gouvernement pour créer de la transparence et développer une stratégie de marché durable. L’opinion du public et l’interprétation du droit applicable sont cruciales pour atteindre les objectifs souhaités.

De plus amples informations sur le sujet sont disponibles ici Vietnam.vn et Haufe.de disponible.