Nova porezna pravila za nekretnine: pravednost ili birokracija?

Nova porezna pravila za nekretnine: pravednost ili birokracija?

Ministarstvo financija 3. lipnja 2025. godine predlaže dva različita načina obračuna poreza na dohodak od prometa nekretnina. Ove mjere dio su cjelovitog pristupa prilagodbi poreznog zakonodavstva u sektoru nekretnina te su u kontekstu aktualne stambene nestašice i stalnog razvoja tržišta nekretnina.

Prva predložena metoda nameće poreznu stopu od 20% na oporezivi dohodak. To odgovara prodajnoj cijeni umanjenoj za ukupne troškove nekretnine. Alternativno, nudi se druga metoda koja uključuje 2% prijenosne cijene ako se kupoprodajna cijena i troškovi ne mogu utvrditi. Okvir ovih prijedloga dopunjen je Zakonom o zemljištu iz 2024., koji navodi da se oporezivi dohodak pri prijenosu prava korištenja zemljišta treba temeljiti na cijeni navedenoj u cjeniku. Cilj je ovih propisa stvoriti poticaje za navođenje stvarne transakcijske cijene u ugovoru.

Propisi i brige

Važno je napomenuti da se ovi propisi odnose isključivo na prava korištenja zemljišta; Prodavači kuća i zemljišta i dalje smiju davati netočne cijene. Željeni sustav oporezivanja dobiti treba smatrati pravednijim jer smanjuje porezni pritisak na prodaju s gubitkom. Postoji i mogućnost uvođenja progresivnih poreznih stopa, koje ovise o duljini vremena u vlasništvu nekretnine, a namijenjene suzbijanju špekulacija i promicanju održivog razvoja tržišta.

Međutim, postoji zabrinutost javnosti o održivosti ovog poreza na dobit. Poteškoće u određivanju troškova, podložnost prijevarama i rukovanje ključne su točke koje su dovele do odbijanja ovakvog poreznog upravljanja. Prijašnja porezna stopa od 25% na dobit od prometa nekretnina smatrana je neučinkovitom i ukinuta 2015. Trenutačno se porez jedinstveno naplaćuje kao 2% cijene prijenosa.

Sudska praksa oporezivanja dobiti

U kontekstu oporezivanja prodaje privatne imovine, članak 23. EStG je posebno relevantan. Savezni financijski sud (BFH) više se puta bavio pitanjima tumačenja ovog stavka, što je dovelo do pojašnjenja opsega primjene. Prema tome, kupnja nekretnine znači stjecanje iste kao vlasnika od treće osobe. Ako se kupnja vrši bez naknade ili djelomično, u obzir će se uzeti kupnja pravnog prednika.

Osim toga, važno je napomenuti da se transakcije privatne prodaje događaju ako razdoblje između kupnje i prodaje nije dulje od 10 godina. Građevine i vanjski objekti koji su izgrađeni ili prošireni u ovom razdoblju također moraju biti uključeni. U nedavnim presudama BFH također je jasno navedeno da izvlaštenje ne predstavlja prodaju jer se događa bez utjecaja poreznog obveznika, a zamjena prava plodouživanja ne smatra se prodajom u smislu Odjeljka 23 EStG.

Razvoj poreznih propisa u sektoru nekretnina pokazuje nastojanja vlade da stvori transparentnost i razvije održivu tržišnu strategiju. I mišljenje javnosti i tumačenje važećeg prava ključni su za postizanje željenih ciljeva.

Dodatne informacije o temi dostupne su ovdje Vijetnam.vn i Haufe.de dostupan.