Új adószabályok az ingatlanokra: méltányosság vagy bürokrácia?

Új adószabályok az ingatlanokra: méltányosság vagy bürokrácia?

A Pénzügyminisztérium 2025. június 3-án két különböző módszert javasol az ingatlanátruházásból származó bevételek adójának kiszámítására. Ezek az intézkedések az ingatlanszektor adójogszabályainak kiigazítására irányuló átfogó megközelítés részét képezik, és a jelenlegi lakáshiánnyal és az ingatlanpiac folyamatos fejlődésével összefüggésben állnak.

Az első javasolt módszer 20%-os adókulcsot vet ki az adóköteles jövedelemre. Ez az eladási ár mínusz az ingatlan összköltsége. Alternatív megoldásként kínálnak egy második módszert is, amely az átruházási ár 2%-át tartalmazza, ha a vételár és a költségek nem határozhatók meg. E javaslatok keretét a 2024-es földtörvény egészíti ki, amely kimondja, hogy a földhasználati jog átruházásakor az adóköteles bevétel alapja az árlistában feltüntetett ár. E szabályozás célja, hogy ösztönözze a tényleges tranzakciós ár szerződésben való feltüntetését.

Előírások és aggályok

Figyelemre méltó, hogy ezek az előírások kizárólag a földhasználati jogokra vonatkoznak; A házak és telkek eladói továbbra is pontatlan árakat közölhetnek. A nyereségalapú adózás kívánt rendszerét igazságosabbnak kell tekinteni, mert csökkenti a veszteséges értékesítésre nehezedő adóterhelést. Lehetőség van progresszív adókulcsok bevezetésére is, amelyek az ingatlan birtoklásának időtartamától függenek, és célja a spekuláció visszaszorítása és a fenntartható piac fejlődésének elősegítése.

A közvéleményben azonban aggodalmak merülnek fel e profitalapú adó életképességével kapcsolatban. A költségek meghatározásának nehézségei, a csalásra való hajlam és a kezelés olyan kulcsfontosságú pontok, amelyek az adókezelés elutasításához vezettek. Az ingatlanátruházásból származó nyereség korábbi 25%-os adókulcsát hatástalannak ítélték és 2015-től eltörölték. Jelenleg az adó egységesen az átruházási ár 2%-a.

A nyereségadózás joggyakorlata

A magántulajdon-értékesítés adóztatásával összefüggésben az EStG 23. §-a különösen releváns. A Szövetségi Pénzügyi Bíróság (BFH) többször is foglalkozott e bekezdés értelmezésének kérdéseivel, ami az alkalmazási kör tisztázásához vezetett. Ennek megfelelően egy ingatlan megvásárlása azt jelenti, hogy harmadik féltől tulajdonosként megszerzik. Díjmentes vagy részleges vásárlás esetén a jogelőd vásárlása kerül figyelembevételre.

Emellett fontos megjegyezni, hogy magáncélú értékesítési tranzakciókra akkor kerül sor, ha a vásárlás és eladás közötti időszak nem haladja meg a 10 évet. Az ebben az időszakban épült vagy bővített épületeket és kültéri létesítményeket is figyelembe kell venni. A BFH legutóbbi határozataiban az is világossá vált, hogy a kisajátítás nem minősül adásvételnek, mivel az adózó befolyása nélkül történik, és a haszonélvezeti jog kiváltása nem minősül az EStG 23. §-a értelmében vett értékesítésnek.

Az ingatlanszektor adószabályozásának alakulása jól mutatja a kormány törekvéseit az átláthatóság megteremtésére és a fenntartható piaci stratégia kialakítására. Mind a közvélemény véleménye, mind az alkalmazandó jog értelmezése döntő fontosságú a kívánt célok elérésében.

A témával kapcsolatos további információk itt érhetők el Vietnam.vn és Haufe.de elérhető.