Novas regras fiscais para o imobiliário: equidade ou burocracia?

Novas regras fiscais para o imobiliário: equidade ou burocracia?

Em 3 de junho de 2025, o Ministério das Finanças propõe dois métodos distintos de cálculo do imposto sobre os rendimentos de transmissões imobiliárias. Estas medidas inserem-se numa abordagem abrangente de adaptação da legislação fiscal no setor imobiliário e inserem-se no contexto da atual carência habitacional e do constante desenvolvimento do mercado imobiliário.

O primeiro método proposto impõe uma alíquota de imposto de 20% sobre o lucro tributável. Isto corresponde ao preço de venda menos o custo total do imóvel. Alternativamente, é oferecido um segundo método que inclui 2% do preço de transferência se o preço de compra e os custos não puderem ser determinados. O enquadramento destas propostas é complementado pela Lei de Terras de 2024, que estabelece que o lucro tributável na transmissão dos direitos de uso da terra deve basear-se no preço indicado na tabela de preços. O objetivo destes regulamentos é criar incentivos para indicar o preço real da transação no contrato.

Regulamentos e preocupações

É digno de nota que estes regulamentos se aplicam exclusivamente aos direitos de uso da terra; Os vendedores de casas e terrenos ainda podem fornecer preços imprecisos. O desejado sistema de tributação baseado no lucro deve ser visto como mais justo porque reduz a pressão fiscal sobre as vendas com prejuízo. Existe também a possibilidade de introduzir taxas de imposto progressivas, que dependem do tempo de propriedade do imóvel e que visam conter a especulação e promover o desenvolvimento sustentável do mercado.

No entanto, existem preocupações públicas sobre a viabilidade deste imposto baseado no lucro. Dificuldades na determinação de custos, suscetibilidade a fraudes e movimentação são pontos-chave que levaram à rejeição desta gestão tributária. A anterior taxa de imposto de 25% sobre ganhos provenientes de transferências imobiliárias foi considerada ineficaz e abolida em 2015. Atualmente, o imposto é cobrado uniformemente como 2% do preço de transferência.

Jurisprudência sobre tributação de lucros

No contexto da tributação das vendas de propriedades privadas, a Secção 23 da EStG é particularmente relevante. O Tribunal Financeiro Federal (BFH) abordou repetidamente questões de interpretação deste parágrafo, o que levou ao esclarecimento do âmbito de aplicação. Assim, a compra de um imóvel significa a aquisição do mesmo como proprietário de terceiro. Se a compra for gratuita ou parcial, será considerada a compra do antecessor legal.

Além disso, é importante ressaltar que as transações de vendas privadas ocorrem se o período entre a compra e a venda não for superior a 10 anos. Os edifícios e instalações exteriores que foram construídos ou ampliados neste período também devem ser incluídos. Em decisões recentes do BFH, também ficou claro que a expropriação não constitui uma venda, uma vez que ocorre sem a influência do contribuinte e a substituição de um direito de usufruto não é considerada uma venda na aceção da Secção 23 EStG.

O desenvolvimento de regulamentações fiscais no sector imobiliário mostra os esforços do governo para criar transparência e desenvolver uma estratégia de mercado sustentável. Tanto a opinião do público como a interpretação da lei aplicável são cruciais para alcançar os objectivos desejados.

Mais informações sobre o tema estão disponíveis aqui Vietnã.vn e Haufe.de disponível.