Noi reguli fiscale pentru imobile: corectitudine sau birocrație?

Noi reguli fiscale pentru imobile: corectitudine sau birocrație?

Pe 3 iunie 2025, Ministerul Finanțelor propune două metode diferite de calcul al impozitului pe venitul din transferuri imobiliare. Aceste măsuri fac parte dintr-o abordare cuprinzătoare de adaptare a legislației fiscale în sectorul imobiliar și se află în contextul actualului deficit de locuințe și al dezvoltării constante a pieței imobiliare.

Prima metodă propusă impune o cotă de impozitare de 20% asupra venitului impozabil. Acesta corespunde prețului de vânzare minus costul total al proprietății. Alternativ, este oferită o a doua metodă care include 2% din prețul de transfer dacă prețul de achiziție și costurile nu pot fi determinate. Cadrul acestor propuneri este completat de Legea funciară din 2024, care prevede că venitul impozabil la transferul drepturilor de folosință a terenurilor trebuie să se bazeze pe prețul indicat în lista de prețuri. Scopul acestor reglementări este de a crea stimulente pentru a indica prețul real al tranzacției în contract.

Reglementări și preocupări

Este de remarcat faptul că aceste reglementări se aplică exclusiv drepturilor de folosință a terenurilor; Vânzătorilor de case și terenuri li se permite în continuare să ofere prețuri inexacte. Sistemul dorit de impozitare bazată pe profit ar trebui să fie văzut ca mai echitabil, deoarece reduce presiunea fiscală asupra vânzărilor în pierdere. Există, de asemenea, posibilitatea introducerii unor cote progresive de impozitare, care depind de perioada în care proprietatea a fost deținută și care are scopul de a reduce speculațiile și de a promova dezvoltarea durabilă a pieței.

Cu toate acestea, există preocupări publice cu privire la viabilitatea acestui impozit pe profit. Dificultățile în determinarea costurilor, susceptibilitatea la fraudă și manipulare sunt puncte cheie care au dus la respingerea acestui management fiscal. Cota anterioară de impozitare de 25% pe câștigurile din transferurile imobiliare a fost considerată ineficientă și eliminată în 2015. În prezent, taxa este percepută uniform ca 2% din prețul de transfer.

Jurisprudența privind impozitarea profitului

În contextul impozitării vânzărilor de proprietăți private, secțiunea 23 EStG este deosebit de relevantă. Tribunalul Federal de Finanțe (BFH) a abordat în mod repetat chestiuni de interpretare a acestui paragraf, ceea ce a condus la clarificarea domeniului de aplicare. Prin urmare, cumpărarea unei proprietăți înseamnă dobândirea acesteia ca proprietar de la un terț. Dacă achiziția se face gratuit sau parțial, se va lua în considerare achiziția predecesorului legal.

În plus, este important de menționat că tranzacțiile private de vânzare au loc dacă perioada dintre cumpărare și vânzare nu depășește 10 ani. Trebuie incluse și clădirile și facilitățile exterioare care au fost construite sau extinse în această perioadă. În ultimele hotărâri ale BFH, s-a precizat, de asemenea, că exproprierea nu constituie o vânzare, deoarece are loc fără influența contribuabilului, iar înlocuirea unui drept de uzufruct nu este considerată o vânzare în sensul Secțiunii 23 EStG.

Dezvoltarea reglementărilor fiscale în sectorul imobiliar arată eforturile guvernului atât pentru a crea transparență, cât și pentru a dezvolta o strategie de piață durabilă. Atât opinia publicului, cât și interpretarea legii aplicabile sunt cruciale în atingerea obiectivelor dorite.

Mai multe informații despre acest subiect sunt disponibile aici Vietnam.vn şi Haufe.de disponibil.