Nové daňové pravidlá pre nehnuteľnosti: spravodlivosť alebo byrokracia?

Nové daňové pravidlá pre nehnuteľnosti: spravodlivosť alebo byrokracia?

Ministerstvo financií 3. júna 2025 navrhuje dva rôzne spôsoby výpočtu dane z príjmov z prevodu nehnuteľností. Tieto opatrenia sú súčasťou komplexného prístupu k úprave daňovej legislatívy v sektore nehnuteľností a sú v kontexte súčasnej bytovej núdze a neustáleho vývoja na trhu s nehnuteľnosťami.

Prvý navrhovaný spôsob uvaluje na zdaniteľné príjmy sadzbu dane vo výške 20 %. To zodpovedá predajnej cene mínus celkové náklady na nehnuteľnosť. Alternatívne sa ponúka druhý spôsob, ktorý zahŕňa 2 % z ceny prevodu, ak nie je možné určiť kúpnu cenu a náklady. Rámec týchto návrhov dopĺňa pozemkový zákon z roku 2024, v ktorom sa uvádza, že zdaniteľný príjem pri prevode užívacích práv k pozemku by mal vychádzať z ceny uvedenej v cenníku. Cieľom týchto nariadení je vytvoriť stimuly na uvedenie skutočnej ceny transakcie v zmluve.

Predpisy a obavy

Je pozoruhodné, že tieto nariadenia sa vzťahujú výlučne na práva na užívanie pôdy; Predajcovia domov a pozemkov majú stále povolené uvádzať nepresné ceny. Požadovaný systém zdaňovania na základe zisku by sa mal považovať za spravodlivejší, pretože znižuje daňový tlak na predaj so stratou. Existuje tiež možnosť zavedenia progresívnych daňových sadzieb, ktoré závisia od dĺžky vlastníctva nehnuteľnosti a sú určené na obmedzenie špekulácií a podporu trvalo udržateľného rozvoja trhu.

Verejnosť však vyvoláva obavy o životaschopnosť tejto dane založenej na zisku. Ťažkosti pri určovaní nákladov, náchylnosť na podvody a manipulácia sú kľúčovými bodmi, ktoré viedli k odmietnutiu tejto daňovej správy. Doterajšia sadzba dane 25 % z výnosov z prevodu nehnuteľností bola v roku 2015 považovaná za neúčinnú a zrušená. V súčasnosti sa daň vyberá jednotne ako 2 % z ceny prevodu.

Právna veda o zdaňovaní zisku

V rámci zdaňovania predaja súkromného majetku je osobitne relevantný § 23 EStG. Spolkový finančný súd (BFH) sa opakovane zaoberal otázkami výkladu tohto odseku, čo viedlo k objasneniu rozsahu pôsobnosti. Kúpou nehnuteľnosti sa teda rozumie nadobudnutie nehnuteľnosti ako vlastník od tretej strany. Ak sa kúpa uskutoční bezodplatne alebo sčasti, prihliadne sa na nákup právneho predchodcu.

Okrem toho je dôležité poznamenať, že k súkromným predajným transakciám dochádza, ak doba medzi nákupom a predajom nie je dlhšia ako 10 rokov. Musia sa zahrnúť aj budovy a vonkajšie zariadenia, ktoré boli postavené alebo rozšírené v tomto období. V nedávnych rozhodnutiach BFH sa tiež ujasnilo, že vyvlastnenie nepredstavuje predaj, keďže k nemu dochádza bez vplyvu daňovníka a nahradenie užívacieho práva sa nepovažuje za predaj v zmysle § 23 EStG.

Vývoj daňových predpisov v sektore nehnuteľností ukazuje snahu vlády o vytvorenie transparentnosti a rozvoj udržateľnej trhovej stratégie. Pri dosahovaní želaných cieľov je rozhodujúci tak názor verejnosti, ako aj výklad platného práva.

Ďalšie informácie k téme sú k dispozícii tu Vietnam.vn a Haufe.de k dispozícii.