Nova davčna pravila za nepremičnine: pravičnost ali birokracija?

Nova davčna pravila za nepremičnine: pravičnost ali birokracija?

Ministrstvo za finance 3. junija 2025 predlaga dva različna načina za obračun davka od dohodkov iz prometa z nepremičninami. Ti ukrepi so del celovitega pristopa k prilagajanju davčne zakonodaje na področju nepremičnin in so v kontekstu trenutne stanovanjske stiske in stalnega razvoja nepremičninskega trga.

Prva predlagana metoda nalaga davčno stopnjo 20 % na obdavčljivi dohodek. To ustreza prodajni ceni, zmanjšani za skupne stroške nepremičnine. Alternativno je ponujena druga metoda, ki vključuje 2 % prenosne cene, če nakupne cene in stroškov ni mogoče določiti. Okvir teh predlogov dopolnjuje zemljiški zakon iz leta 2024, ki določa, da mora obdavčljivi dohodek pri prenosu pravice do uporabe zemljišča temeljiti na ceni, navedeni v ceniku. Cilj teh predpisov je ustvariti spodbude za določitev dejanske transakcijske cene v pogodbi.

Predpisi in skrbi

Omeniti velja, da se ti predpisi nanašajo izključno na pravice do uporabe zemljišč; Prodajalci hiš in zemljišč lahko še vedno navajajo netočne cene. Želeni sistem obdavčitve na podlagi dobička je treba obravnavati kot pravičnejšega, ker zmanjšuje davčni pritisk na prodajo z izgubo. Obstaja tudi možnost uvedbe progresivnih davčnih stopenj, ki so odvisne od časa lastništva nepremičnine in so namenjene zajezitvi špekulacij in spodbujanju trajnostnega razvoja trga.

Vendar pa obstajajo pomisleki javnosti o upravičenosti tega davka na dobiček. Težave pri določanju stroškov, dovzetnost za goljufije in ravnanje so ključne točke, ki so privedle do zavrnitve tega davčnega upravljanja. Prejšnja 25-odstotna davčna stopnja na dobiček od prometa nepremičnin je bila ocenjena kot neučinkovita in odpravljena leta 2015. Trenutno se davek zaračunava enotno in znaša 2 % od prenosne cene.

Sodna praksa o obdavčitvi dobička

V okviru obdavčitve prodaje zasebne lastnine je člen 23 EStG še posebej pomemben. Zvezno finančno sodišče (BFH) je večkrat obravnavalo vprašanja razlage tega odstavka, kar je privedlo do razjasnitve področja uporabe. V skladu s tem nakup nepremičnine pomeni pridobitev le-te v lastništvo od tretje osebe. Če je nakup opravljen brezplačno ali delno, se upošteva nakup pravnega prednika.

Poleg tega je pomembno upoštevati, da se zasebne prodajne transakcije zgodijo, če obdobje med nakupom in prodajo ni daljše od 10 let. Vključiti je treba tudi stavbe in zunanje objekte, ki so bili zgrajeni ali razširjeni v tem obdobju. V zadnjih sodbah BFH je bilo tudi jasno navedeno, da razlastitev ne pomeni prodaje, saj se zgodi brez vpliva davkoplačevalca, zamenjava pravice do užitka pa se ne šteje za prodajo v smislu 23. člena EStG.

Razvoj davčnih predpisov v nepremičninskem sektorju kaže na prizadevanja vlade za ustvarjanje preglednosti in razvoj trajnostne tržne strategije. Za dosego želenih ciljev sta ključna tako mnenje javnosti kot razlaga veljavne zakonodaje.

Dodatne informacije o temi so na voljo tukaj Vietnam.vn in Haufe.de na voljo.