新的房地产税收规则：公平还是官僚主义？

新的房地产税收规则：公平还是官僚主义？

2025年6月3日，财政部提出了两种不同的房地产转让所得税收计算方法。这些措施是在当前住房短缺和房地产市场不断发展的背景下调整房地产行业税收立法的综合措施的一部分。

第一种方法对应税收入征收20%的税率。这相当于销售价格减去房产的总成本。或者，如果无法确定购买价格和成本，则提供第二种方法，其中包括转让价格的 2%。这些提案的框架得到了2024年《土地法》的补充，该法规定，转让土地使用权时的应税收入应按照价目表中注明的价格计算。这些规定的目的是激励人们在合同中明确实际交易价格。

法规和关注点

值得注意的是，这些规定仅适用于土地使用权；房屋和土地卖家仍然可以提供不准确的价格。理想的基于利润的税收制度应该被视为更加公平，因为它减少了亏损销售的税收压力。还有可能引入累进税率，这取决于财产拥有的时间长短，旨在抑制投机并促进可持续市场发展。

然而，公众对这种以利润为基础的税收的可行性表示担忧。确定成本的困难、容易受到欺诈和处理是导致这种税收管理被拒绝的关键点。此前对房地产转让收益征收25%的税率被认为无效并于2015年废除。目前统一按转让价格的2%征税。

利得税判例

在私人财产销售征税的背景下，EStG 第 23 条尤为重要。联邦金融法院（BFH）多次讨论了本款的解释问题，从而澄清了适用范围。因此，购买财产意味着作为所有者从第三方购买财产。如果购买是免费或部分进行的，则法定前身的购买将被考虑在内。

此外，需要注意的是，如果购买和出售之间的时间间隔不超过10年，就会发生私人销售交易。在此期间新建或扩建的建筑物和室外设施也必须包括在内。在最近的 BFH 裁决中，还明确指出，征收不构成销售，因为它是在没有纳税人影响的情况下发生的，并且用益物权的替换不被视为第 23 EStG 条含义内的销售。

房地产行业税收法规的发展表明政府在创造透明度和制定可持续市场战略方面所做的努力。公众的意见和适用法律的解释对于实现预期目标至关重要。

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