Νέος νόμος για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων: Κάπως έτσι επηρεάζει τους αγοραστές ακινήτων!

Νέος νόμος για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων: Κάπως έτσι επηρεάζει τους αγοραστές ακινήτων!

Η αλλαγή στον νόμο περί φόρου μεταβίβασης ακινήτων (GrEStG), που τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιουνίου 2025, φέρνει μαζί της σημαντικές προσαρμογές στη φορολογία των μεταβιβάσεων ακινήτων. Η μεταρρύθμιση αυτή, με στόχο τη μείωση των φορολογικών ζημιών, αφορά πρωτίστως τη μεταβίβαση μετοχών σε εταιρείες που διαθέτουν ακίνητη περιουσία. Μεγαλόφωνος αναφορά.στο Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων αυξάνεται σημαντικά για τέτοιες συμφωνίες μετοχών.

Μία από τις βασικές προσαρμογές περιλαμβάνει τη μείωση του ορίου συμφωνίας μετοχών από 95% σε 75%. Αυτό σημαίνει ότι η μεταβίβαση τουλάχιστον του 75% των μετοχών μιας ιδιοκτήτριας εταιρείας φορολογείται εντός επτά ετών. Επιπλέον, η πολυετής άποψη των μεταβιβάσεων μετοχών εφαρμόζεται πλέον και στις εταιρείες. Η μεταβίβαση του 74% των μετοχών σε έναν αγοραστή και του 26% σε έναν δεύτερο αγοραστή ενεργοποιεί επίσης το GRESt.

Αλλαγές στη φορολογία

Ο νέος κανονισμός εισάγει επίσης έναν βασικό ορισμό: Ο όρος «εταιρεία ακινήτων» επαναπροσδιορίζεται ως εταιρείες των οποίων τα περιουσιακά στοιχεία αποτελούνται κατά κύριο λόγο από ακίνητα ή των οποίων το εισόδημα προέρχεται κυρίως από πώληση, ενοικίαση ή διαχείριση ακινήτων. Για αυτές τις εταιρείες ακινήτων ισχύουν υψηλότεροι φορολογικοί συντελεστές - 3,5% αντί 0,5% - καθώς και διαφορετική βάση εκτίμησης, η οποία βασίζεται στην εύλογη αξία και όχι πλέον στην αξία του ακινήτου. Αυτές οι εξελίξεις, που ανάγονται στην πρωτοβουλία των ομοσπονδιακών πολιτειών, στοχεύουν στη διασφάλιση αποτελεσματικής φορολογίας και στην εξουδετέρωση της φοροαποφυγής μέσω συμφωνιών μετοχών, όπως π.χ. juhn.com εξήγησε.

Μια άλλη σημαντική πτυχή της αλλαγής του νόμου είναι η εξαίρεση στις μεταβιβάσεις μετοχών εντός του στενού οικογενειακού κύκλου. Δεν υπάρχουν αλλαγές σε αυτές τις συναλλαγές όσον αφορά τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Για παράδειγμα, οι αναδιοργανώσεις ή οι μεταβιβάσεις μετοχών εταιρειών που δεν θεωρούνται εταιρείες ακινήτων μπορούν να συνεχίσουν να επωφελούνται από τον ευνοϊκό φορολογικό συντελεστή 0,5%, με την αξία των ακινήτων να χρησιμοποιείται ως βάση για τον υπολογισμό.

Συνέπειες για επενδυτές και εταιρείες

Η μεταρρύθμιση έχει τη δυνατότητα να έχει σημαντικό αντίκτυπο στις αγορές ακινήτων. Πριν από την αλλαγή του νόμου, ήταν δυνατή η απόκτηση έως και 94,9% αφορολόγητου μετοχικού κεφαλαίου. Οι νέοι κανονισμοί έκοψαν τώρα αυτή τη δυνατότητα. Επιπλέον, παρατάθηκε από πέντε σε δέκα χρόνια η προθεσμία για την αφορολόγητη απόκτηση του τελευταίου 10,1% των συνεργασιών. Μένει να δούμε τι συγκεκριμένο αντίκτυπο θα έχουν αυτές οι αλλαγές στις επενδυτικές στρατηγικές των εταιρειών και των επενδυτών. Ωστόσο, είναι ήδη σαφές ότι τα περιθώρια φορολογικής βελτιστοποίησης στον τομέα των μεταβιβάσεων ακινήτων έχουν περιοριστεί σημαντικά.

Συνοπτικά, μπορεί να ειπωθεί ότι η ισχύουσα ρύθμιση για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων αποτελεί σημαντική αυστηροποίηση, η οποία θα μπορούσε να έχει εκτεταμένες συνέπειες όχι μόνο για τις εταιρείες αλλά και για τους ιδιώτες επενδυτές.