Toľko vlastného kapitálu potrebujete pre svoju vysnívanú nehnuteľnosť!

Toľko vlastného kapitálu potrebujete pre svoju vysnívanú nehnuteľnosť!

Financovanie nehnuteľnosti je zložitý proces, ktorý si vyžaduje presné kalkulácie. Výška úveru do značnej miery závisí od podmienok bánk, najmä od úrokových sadzieb a požiadaviek na splácanie. Kupujúci nehnuteľností musia počítať s tým, že väčšina financovania bude prebiehať prostredníctvom anuitných úverov. Tieto pôžičky pozostávajú z pravidelných ročných platieb, ktoré zahŕňajú úrokovú aj splátkovú zložku.

Zvyšný dlh na majetku sa časom znižuje a splátky istiny a úrokov sa počítajú tak, aby celkové zaťaženie zostalo konštantné. Objasňuje to príklad: Pri úrokovej sadzbe 4 % a minimálnej splátke 2 % je anuita 6 %. Pri ročnom príjme 18 000 eur by bola možná maximálna výška úveru 300 000 eur na základe výpočtu 18 000 deleno 0,06.

Vplyv úroku a splátky

Pomer medzi úrokom a splátkou má významný vplyv na dobu amortizácie nehnuteľnosti. Nižšia splátka predlžuje dobu splácania, pričom odporúčaná splátka aspoň 2-3 % ročne môže pomôcť splatiť úver do dôchodku. Pri splácaní úveru na nehnuteľnosť platí pravidlo, že by to malo trvať maximálne 30 rokov.

Pri plánovaní treba brať do úvahy nielen náklady na úver. Treba počítať aj s dodatočnými obstarávacími nákladmi, ktoré sa zvyčajne pohybujú medzi 10 až 15 % z ceny nehnuteľnosti. V Bavorsku je to okolo 5 % bez maklérov. Tieto dodatočné náklady je vhodné pokryť vlastným kapitálom, aby sa minimalizovalo riziko pre banku. Kupujúci nehnuteľností by mali zvážiť aj rezervy na prípadné rekonštrukcie, ktoré sa odhadujú v závislosti od regiónu a stavu nehnuteľnosti.

Výpočet vlastného imania a celkových nákladov

Príklad financovania nehnuteľnosti, ktorá má stáť 450 000 eur ukazuje, že predpokladané výdavky na novú kuchyňu a nábytok by mohli byť okolo 10 000 eur. Okrem toho treba rozpočítať okolo 45 000 eur na dodatočné obstarávacie náklady (10 %). Spolu z toho vyplýva požadovaný vlastný kapitál vo výške 55 000 eur a je potrebných ďalších 150 000 eur, ktoré nie je možné pokryť úverom. Na financovanie nehnuteľnosti s rozlohou 120 metrov štvorcových je potrebných spolu okolo 205 000 eur vlastného kapitálu.

Nástrojom, ktorý je v tomto procese príliš nápomocný, je úverová kalkulačka, ktorá umožňuje analyzovať rôzne parametre. Používatelia si môžu okrem iného vypočítať sadzby splácania, podmienky a úrokové sadzby. Úverová kalkulačka tiež zobrazuje podrobné plány splácania, ktoré uvádzajú ročné zostatky dlhu a platby a pomáhajú sledovať vaše financie. Príklad z takejto kalkulačky uvádza mesačnú splátku 306,49 eur a celkové náklady 11 033,64 eur s efektívnou ročnou úrokovou sadzbou 6,697 % p.a. za prijatú pôžičku.

Stručne povedané, úspešné financovanie nehnuteľnosti si vyžaduje presné plánovanie a komplexnú znalosť všetkých krokov od výšky úveru až po dodatočné náklady. Aby sa predišlo prípadným chybám, potenciálni kupci by sa mali informovať a v prípade potreby vyhľadať podporu u odborníkov.

Bližšie informácie o podrobnostiach financovania nehnuteľností nájdete na flz.de a pre presný výpočet úverových možností zinsen-berechner.de.