Данъчен капан при наеми: Как да си осигурим максимални разходи за реклама!

Данъчен капан при наеми: Как да си осигурим максимални разходи за реклама!

Отдаването под наем на недвижим имот на членове на семейството или близки хора изисква внимателно структуриране на договора за наем, за да се използват оптимално данъчните предимства. Особено важен е аспектът на договорите за наем на „независими ръце“, които трябва да се спазват, така че данъчната служба да признае претендираните бизнес разходи. Ако наемната цена е твърде ниска, данъкоплатците не могат да приспадат пълните бизнес разходи Ековис докладвани.

За да бъде наемното правоотношение признато за данъчни цели, наемните плащания трябва действително да се извършват и документират редовно. Данъкоплатците могат да приспадат бизнес разходите от приходите от наем, което значително намалява данъчната тежест. Подлежащите на приспадане рекламни разходи включват амортизация, мерки за модернизация, разходи за ремонт и почистване и лихва по заема. При изчисляването на рекламните разходи обаче влизат в сила специфични условия.

Влиянието на местната рента

Размерът на наема трябва да бъде най-малко 66% от местния наем, за да позволи пълни удръжки за бизнес разходи. Ако наемът е между 50% и 66%, е необходима прогноза за общо превишение, за да се поиска пълното приспадане. Ако тази прогноза се окаже отрицателна, е възможно само пропорционално приспадане на бизнес разходите. Ако наемът е по-малък от 50% от местния наем, могат да бъдат приспаднати само пропорционални бизнес разходи и не е възможна прогноза за общ излишък.

Обичайният местен наем се определя въз основа на местния индекс на наема или чрез сравнение с подобни имоти. Особено внимание се обръща и на съразмерните допълнителни разходи като данък върху имуществото, разходи за водоснабдяване и отопление. В структурно слаби области количеството на тази информация може допълнително да усложни информацията, свързана с разходите.

Особености при отдаване под наем на роднини

Правното признаване на договорите за наем между близки роднини зависи от тяхната гражданскоправна сила. За да могат да претендират за данъчни предимства, тези договори трябва да бъдат структурирани по начина, по който обикновено биха били между непознати. Наемът с отстъпка не е включен в сравнението между несвързани лица и е от решаващо значение за проверка на намерението за генериране на доход, вижте по-горе Хауфе.

Тук се прилага по-специално разпоредбата съгласно член 21, параграф 2 EStG, която урежда предоставянето на жилищна площ срещу частично заплащане. От периода на оценка 2021 г. се изискват специални разделения между платени и неплатени части, в зависимост от това дали наемът е по-малък от 50% или между 50% и 66% от обичайния местен наем. Като пример може да се разгледа случаят на данъкоплатец А, който наема апартамент на сестра си през 2024 г.: С основен наем от 300 евро, както и допълнителни 100 евро вноски и местен наем от 850 евро, наемът, който трябва да се плати с отопление от 400 евро, е само 38,10% от обичайния местен наем с отопление от 1050 евро. Следователно в конкретния случай е необходимо да се разделят разходите, свързани с доходите, от които могат да бъдат приспаднати само 38,10%.