Daňová past z pronájmu: Jak zajistit maximální náklady na reklamu!

Daňová past z pronájmu: Jak zajistit maximální náklady na reklamu!

Pronájem nemovitosti rodinným příslušníkům nebo blízkým osobám vyžaduje pečlivé strukturování nájemní smlouvy, aby bylo možné optimálně využít daňové výhody. Důležité je zejména hledisko „obvyklých“ nájemních smluv, které je nutné dodržet, aby finanční úřad uznal uplatněné obchodní výdaje. Je-li cena pronájmu příliš nízká, poplatníci si nemohou odečíst veškeré provozní náklady Ecovis hlášeno.

Aby byl nájemní vztah daňově uznán, musí být platby nájemného skutečně prováděny a pravidelně dokládány. Od příjmů z pronájmu si poplatníci mohou odečíst výdaje z podnikání, což výrazně snižuje daňové zatížení. Odčitatelné náklady na reklamu zahrnují odpisy, modernizační opatření, náklady na opravy a čištění a úroky z úvěrů. Při kalkulaci reklamních nákladů však vstupují do hry konkrétní podmínky.

Vliv místního nájemného

Výše nájemného musí činit alespoň 66 % místního nájemného, ​​aby bylo možné v plné výši odečíst obchodní výdaje. Pokud se nájemné pohybuje mezi 50 % a 66 %, je pro uplatnění odpočtu v plné výši vyžadována prognóza celkového překročení. Pokud se tato předpověď ukáže jako negativní, je možný pouze poměrný odpočet obchodních nákladů. Pokud je nájemné nižší než 50 % místního nájemného, ​​mohou být odečteny pouze poměrné obchodní náklady a celkový odhad přebytku není možný.

Obvyklé místní nájemné se určuje na základě místního indexu nájemného nebo srovnáním s podobnými nemovitostmi. Zvláštní pozornost je věnována také značným dodatečným nákladům, jako je daň z nemovitosti, náklady na dodávku vody a vytápění. Ve strukturálně slabých oblastech může množství těchto informací dále zkomplikovat nákladově relevantní informace.

Zvláštnosti při pronájmu příbuzným

Právní uznání nájemních smluv mezi blízkými příbuznými závisí na jejich občanskoprávní účinnosti. Aby bylo možné uplatnit daňové zvýhodnění, musí být tyto smlouvy strukturovány způsobem, který by byl běžně uzavřen mezi cizími osobami. Zvýhodněné nájemné se nezapočítává do srovnání za obvyklých podmínek a je klíčové pro kontrolu záměru generovat příjem, viz výše Haufe.

Platí zde zejména úprava dle § 21 odst. 2 EStG, která upravuje poskytování obytného prostoru za částečnou úhradu. Od hodnotícího období 2021 se vyžaduje zvláštní rozdělení mezi placenou a neplacenou část v závislosti na tom, zda je nájemné nižší než 50 % nebo mezi 50 % a 66 % obvyklého místního nájemného. Jako příklad lze uvažovat případ poplatníka A, který v roce 2024 pronajme byt své sestře: Při základním nájemném 300 EUR a dalších 100 EUR na příspěvcích a místním nájemném ve výši 850 EUR je nájemné k úhradě s vytápěním ve výši 400 EUR pouze 38,10 % obvyklého místního nájemného s vytápěním 1 EUR. Proto je v tomto konkrétním případě nutné rozdělit výdaje související s příjmy, z nichž lze odečíst pouze 38,10 %.