Lejeskattefælde: Sådan sikrer du maksimale annonceringsomkostninger!

Lejeskattefælde: Sådan sikrer du maksimale annonceringsomkostninger!

Udlejning af fast ejendom til familiemedlemmer eller nære personer kræver en omhyggelig strukturering af lejeaftalen for at udnytte skattefordele optimalt. Særligt vigtigt er aspektet af "armslængde" lejeaftaler, som skal overholdes, så skattekontoret anerkender de påståede erhvervsudgifter. Er lejeprisen for lav, kan skatteyderne ikke trække de fulde erhvervsudgifter fra Ecovis rapporteret.

For at få lejeforholdet skattemæssigt anerkendt, skal lejebetalingerne rent faktisk foretages og dokumenteres løbende. Skatteyderne kan trække erhvervsudgifter fra i lejeindtægterne, hvilket reducerer skattetrykket betydeligt. Fradragsberettigede annonceringsomkostninger omfatter afskrivninger, moderniseringstiltag, reparations- og rengøringsomkostninger og lånerenter. Der er dog særlige forhold, der spiller ind ved beregning af annonceringsomkostninger.

Indflydelsen af ​​den lokale husleje

Huslejens størrelse skal være mindst 66 % af den lokale husleje for at tillade fuldt fradrag for erhvervsudgifter. Hvis lejen er mellem 50% og 66%, kræves en samlet overskydende prognose for at kræve det fulde fradrag. Hvis denne prognose viser sig at være negativ, er der kun mulighed for forholdsmæssigt fradrag af erhvervsudgifter. Hvis lejen er mindre end 50 % af den lokale husleje, kan der kun fratrækkes forholdsmæssige erhvervsudgifter, og en samlet overskudsprognose er ikke mulig.

Den sædvanlige lokalleje fastsættes ud fra det lokale huslejeindeks eller ved sammenligning med tilsvarende ejendomme. Der lægges også særlig vægt på de forholdsmæssige meromkostninger såsom ejendomsskat, vandforsyning og varmeudgifter. I strukturelt svage områder kan mængden af ​​denne information yderligere komplicere omkostningsrelevant information.

Særlige funktioner ved udlejning til pårørende

Den juridiske anerkendelse af lejeaftaler mellem nære slægtninge afhænger af deres civilretlige effektivitet. For at kunne gøre krav på skattefordele skal disse kontrakter være opbygget på den måde, som normalt ville være mellem fremmede. En nedsat leje er ikke inkluderet i armslængdesammenligningen og er afgørende for at kontrollere hensigten om at generere indtægter, se ovenfor Haufe.

Her gælder især reguleringen efter § 21, stk. 2 EStG, som regulerer tilvejebringelse af beboelsesrum mod delvis betaling. Fra vurderingsperioden 2021 kræves særlige opdelinger mellem betalte og ubetalte dele, alt efter om lejen er mindre end 50 % eller mellem 50 % og 66 % af den sædvanlige lokale leje. Som eksempel kan man se på tilfældet med en skatteyder A, der i 2024 udlejer en lejlighed til sin søster: Med en grundleje på 300 EUR samt yderligere 100 EUR i bidrag og en lokalleje på 850 EUR er den husleje, der skal betales med opvarmning på 400 EUR, kun 38,10 % af den sædvanlige lokalleje på 1.050 EUR med opvarmning. Derfor er det i dette konkrete tilfælde nødvendigt at dele de indtægtsrelaterede udgifter, hvoraf kun 38,10 % kan fratrækkes.