Φορολογική παγίδα ενοικίασης: Πώς να εξασφαλίσετε το μέγιστο κόστος διαφήμισης!

Φορολογική παγίδα ενοικίασης: Πώς να εξασφαλίσετε το μέγιστο κόστος διαφήμισης!

Η ενοικίαση ακινήτων σε μέλη της οικογένειας ή στενά άτομα απαιτεί προσεκτική διάρθρωση της σύμβασης μίσθωσης προκειμένου να αξιοποιηθούν βέλτιστα τα φορολογικά πλεονεκτήματα. Ιδιαίτερα σημαντική είναι η πτυχή των συμβάσεων ενοικίασης «εμπορίου», η οποία πρέπει να τηρείται, ώστε η εφορία να αναγνωρίζει τα αιτούμενα επιχειρηματικά έξοδα. Εάν η τιμή ενοικίασης είναι πολύ χαμηλή, οι φορολογούμενοι δεν μπορούν να αφαιρέσουν τα πλήρη επιχειρηματικά έξοδα Ecovis αναφέρθηκε.

Προκειμένου να αναγνωριστεί η σχέση μίσθωσης για φορολογικούς σκοπούς, οι πληρωμές ενοικίου πρέπει πράγματι να γίνονται και να τεκμηριώνονται τακτικά. Οι φορολογούμενοι μπορούν να αφαιρέσουν τα επιχειρηματικά έξοδα από τα έσοδα από ενοίκια, γεγονός που μειώνει σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση. Το εκπιπτόμενο κόστος διαφήμισης περιλαμβάνει αποσβέσεις, μέτρα εκσυγχρονισμού, έξοδα επισκευής και καθαρισμού και τόκους δανείου. Ωστόσο, κατά τον υπολογισμό του κόστους διαφήμισης ισχύουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Η επιρροή του τοπικού ενοικίου

Το ποσό του ενοικίου πρέπει να είναι τουλάχιστον 66% του τοπικού ενοικίου προκειμένου να επιτραπούν πλήρεις κρατήσεις για επαγγελματικά έξοδα. Εάν το ενοίκιο είναι μεταξύ 50% και 66%, απαιτείται συνολική υπέρβαση πρόβλεψης για να διεκδικηθεί η πλήρης έκπτωση. Εάν αυτή η πρόβλεψη αποδειχθεί αρνητική, είναι δυνατή μόνο μια αναλογική έκπτωση των επιχειρηματικών δαπανών. Εάν το ενοίκιο είναι μικρότερο από το 50% του τοπικού ενοικίου, μπορούν να αφαιρεθούν μόνο τα ανάλογα επιχειρηματικά έξοδα και δεν είναι δυνατή η συνολική πρόβλεψη του πλεονάσματος.

Το συνηθισμένο τοπικό ενοίκιο καθορίζεται με βάση τον τοπικό δείκτη ενοικίων ή σε σύγκριση με παρόμοια ακίνητα. Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται και στα αναλογούντα πρόσθετα έξοδα όπως φόρος ακινήτων, κόστος ύδρευσης και θέρμανσης. Σε δομικά αδύναμες περιοχές, η ποσότητα αυτών των πληροφοριών μπορεί να περιπλέξει περαιτέρω τις πληροφορίες που σχετίζονται με το κόστος.

Ειδικά χαρακτηριστικά κατά την ενοικίαση σε συγγενείς

Η νομική αναγνώριση των συμβάσεων ενοικίασης μεταξύ στενών συγγενών εξαρτάται από την αποτελεσματικότητά τους στο αστικό δίκαιο. Για να είναι δυνατή η διεκδίκηση φορολογικών πλεονεκτημάτων, αυτές οι συμβάσεις πρέπει να είναι δομημένες με τον τρόπο που κανονικά θα ήταν μεταξύ αγνώστων. Ένα ενοίκιο με έκπτωση δεν περιλαμβάνεται στη σύγκριση των εμπορικών συναλλαγών και είναι ζωτικής σημασίας για τον έλεγχο της πρόθεσης δημιουργίας εισοδήματος, βλ. Χάουφε.

Ειδικότερα, εδώ ισχύει ο κανονισμός σύμφωνα με το Άρθρο 21 Παράγραφος 2 EStG, ο οποίος ρυθμίζει την παροχή χώρου διαβίωσης για μερική πληρωμή. Από την περίοδο αξιολόγησης του 2021, απαιτούνται ειδικοί διαχωρισμοί μεταξύ αμειβόμενων και μη εξαρτημάτων, ανάλογα με το αν το μίσθωμα είναι μικρότερο από 50% ή μεταξύ 50% και 66% του συνήθους τοπικού ενοικίου. Ως παράδειγμα, μπορεί κανείς να εξετάσει την περίπτωση φορολογούμενου Α που νοικιάζει διαμέρισμα στην αδερφή του το 2024: Με βασικό ενοίκιο 300 ευρώ καθώς και επιπλέον 100 ευρώ σε εισφορές και τοπικό ενοίκιο 850 ευρώ, το ενοίκιο που πρέπει να πληρωθεί με θέρμανση 400 ευρώ είναι μόνο 38,10% του ενοικίου 105 ευρώ των συνηθισμένων τοπικών. Ως εκ τούτου, στη συγκεκριμένη περίπτωση, είναι απαραίτητη η διαίρεση των δαπανών που σχετίζονται με το εισόδημα, εκ των οποίων μπορεί να αφαιρεθεί μόνο το 38,10%.