Trampa del impuesto de alquiler: ¡Cómo garantizar los máximos costes publicitarios!

Trampa del impuesto de alquiler: ¡Cómo garantizar los máximos costes publicitarios!

El alquiler de bienes inmuebles a familiares o personas cercanas requiere una estructuración cuidadosa del contrato de alquiler para aprovechar al máximo las ventajas fiscales. Particularmente importante es el aspecto de los contratos de alquiler en condiciones de plena competencia, que deben respetarse para que la oficina de impuestos reconozca los gastos comerciales reclamados. Si el precio del alquiler es demasiado bajo, los contribuyentes no pueden deducir todos los gastos comerciales. ecovis informó.

Para que la relación de alquiler sea reconocida a efectos fiscales, los pagos del alquiler deben realizarse y documentarse periódicamente. Los contribuyentes pueden deducir los gastos comerciales de los ingresos por alquiler, lo que reduce significativamente la carga fiscal. Los costes publicitarios deducibles incluyen la depreciación, las medidas de modernización, los costes de reparación y limpieza y los intereses de los préstamos. Sin embargo, a la hora de calcular los costes publicitarios entran en juego condiciones específicas.

La influencia del alquiler local

El monto del alquiler debe ser al menos el 66% del alquiler local para permitir deducciones completas por gastos comerciales. Si el alquiler está entre el 50% y el 66%, se requiere una previsión de exceso total para reclamar la deducción completa. Si esta previsión resulta negativa, sólo será posible una deducción proporcional de los gastos empresariales. Si el alquiler es inferior al 50% del alquiler local, sólo se podrán deducir los gastos comerciales proporcionales y no es posible prever un excedente total.

El alquiler habitual de una vivienda se determina basándose en el índice de alquiler local o en comparación con propiedades similares. También se presta especial atención a los costes adicionales prorrateables, como el impuesto sobre la propiedad, el suministro de agua y los costes de calefacción. En áreas estructuralmente débiles, la cantidad de esta información puede complicar aún más la información relevante para los costos.

Particularidades al alquilar a familiares

El reconocimiento jurídico de los contratos de alquiler entre parientes próximos depende de su eficacia civil. Para poder reclamar ventajas fiscales, estos contratos deben estructurarse como lo harían normalmente entre extraños. Un alquiler con descuento no está incluido en la comparación entre partes independientes y es crucial para comprobar la intención de generar ingresos, ver arriba Haufe.

En particular, aquí se aplica la norma según el artículo 21, apartado 2, de la EStG, que regula la provisión de espacio habitable mediante pago parcial. A partir del periodo de evaluación de 2021 se exigen divisiones especiales entre partes pagadas y no pagadas, según si el alquiler es inferior al 50% o entre el 50% y el 66% del alquiler habitual del local. Como ejemplo, podemos considerar el caso de un contribuyente A que alquila un apartamento a su hermana en 2024: con un alquiler básico de 300 EUR más 100 EUR adicionales en concepto de cotizaciones y un alquiler local de 850 EUR, el alquiler a pagar con calefacción de 400 EUR es sólo el 38,10% del alquiler habitual del local con calefacción de 1.050 EUR. Por tanto, en este caso concreto es necesario dividir los gastos relacionados con los ingresos, de los cuales sólo se puede deducir el 38,10%.