Porezna zamka za iznajmljivanje: Kako osigurati maksimalne troškove oglašavanja!

Porezna zamka za iznajmljivanje: Kako osigurati maksimalne troškove oglašavanja!

Iznajmljivanje nekretnine članovima obitelji ili bliskim osobama zahtijeva pažljivo strukturiranje ugovora o najmu kako bi se optimalno iskoristile porezne olakšice. Posebno je važan aspekt ugovora o najmu bez dohvata ruke, kojih se mora pridržavati kako bi porezna uprava priznala utužene poslovne troškove. Ako je cijena najma preniska, porezni obveznici ne mogu odbiti pune troškove poslovanja Ecovis prijavio.

Kako bi se najamni odnos priznao u porezne svrhe, plaćanja najamnine moraju biti redovito izvršena i dokumentirana. Porezni obveznici mogu od prihoda od najma odbijati poslovne troškove, čime se znatno smanjuje porezno opterećenje. Odbitni troškovi oglašavanja uključuju amortizaciju, mjere modernizacije, troškove popravka i čišćenja te kamate na zajam. Međutim, posebni uvjeti dolaze u obzir pri izračunu troškova oglašavanja.

Utjecaj domaće rente

Iznos najamnine mora biti najmanje 66% lokalne najamnine kako bi se omogućili puni odbici za poslovne troškove. Ako je najamnina između 50% i 66%, za traženje punog odbitka potrebno je predviđanje ukupnog viška. Ako se ova prognoza pokaže negativnom, moguć je samo proporcionalni odbitak poslovnih troškova. Ako je najamnina manja od 50% lokalne najamnine, mogu se oduzeti samo razmjerni poslovni troškovi i predviđanje ukupnog viška nije moguće.

Uobičajena lokalna najamnina određuje se na temelju lokalnog indeksa najamnine ili usporedbom sa sličnim nekretninama. Posebna se pozornost pridaje i razmjernim dodatnim troškovima kao što su porez na imovinu, troškovi opskrbe vodom i grijanja. U strukturno slabim područjima, količina ovih informacija može dodatno zakomplicirati troškovno relevantne informacije.

Posebnosti kod iznajmljivanja rodbini

Pravno priznanje ugovora o najmu između bliskih srodnika ovisi o njihovoj građanskopravnoj djelotvornosti. Kako bi mogli tražiti porezne olakšice, ovi ugovori moraju biti strukturirani na način na koji bi to inače bili između stranaca. Najam s popustom nije uključen u usporedbu dohvata ruke i ključan je za provjeru namjere ostvarivanja prihoda, vidi gore Haufe.

Ovdje se posebno primjenjuje propis prema čl. 21. st. 2. EStG, koji uređuje davanje stambenog prostora uz djelomično plaćanje. Od razdoblja procjene 2021. potrebna je posebna podjela između plaćenih i neplaćenih dijelova, ovisno o tome je li najamnina manja od 50% ili između 50% i 66% uobičajene lokalne najamnine. Kao primjer može se uzeti u obzir slučaj poreznog obveznika A koji iznajmljuje stan svojoj sestri 2024. godine: uz osnovnu najamninu od 300 EUR kao i dodatnih 100 EUR u doprinosima i mjesnu najamninu od 850 EUR, najamnina koju treba platiti s grijanjem od 400 EUR iznosi samo 38,10% uobičajene lokalne najamnine s grijanjem od 1.050 EUR. Dakle, u ovom konkretnom slučaju potrebno je podijeliti rashode koji se odnose na dohodak, od kojih se može oduzeti samo 38,10%.