Bérletiadó-csapda: Hogyan biztosítsuk a maximális hirdetési költségeket!

Bérletiadó-csapda: Hogyan biztosítsuk a maximális hirdetési költségeket!

Az ingatlanok családtagoknak vagy közeli személyeknek történő bérbeadása a bérleti szerződés gondos felépítését igényli az adókedvezmények optimális kihasználása érdekében. Kiemelten fontos a „karakteres távolságú” bérleti szerződések szempontja, amelyet be kell tartani, hogy az adóhivatal elismerje az igényelt vállalkozási költségeket. Ha a bérleti díj túl alacsony, az adózók nem vonhatják le a teljes vállalkozási költséget Ecovis jelentették.

Ahhoz, hogy a bérleti jogviszony adózási szempontból elismert legyen, a bérleti díjakat ténylegesen és rendszeresen dokumentálni kell. Az adóalanyok a bérleti díjból levonhatják a vállalkozási költségeket, ami jelentősen csökkenti az adóterhet. A levonható hirdetési költségek magukban foglalják az értékcsökkenést, a korszerűsítési intézkedéseket, a javítási és tisztítási költségeket, valamint a hitelkamatot. A hirdetési költségek kiszámításakor azonban konkrét feltételek lépnek életbe.

A helyi bérleti díj hatása

A bérleti díj összegének legalább a helyi bérleti díj 66%-ának kell lennie ahhoz, hogy a vállalkozási költségek teljes levonása lehetséges legyen. Ha a bérleti díj 50% és 66% között van, a teljes levonás igényléséhez teljes túllépésre van szükség. Ha ez az előrejelzés negatívnak bizonyul, csak az üzleti költségek arányos levonása lehetséges. Ha a bérleti díj nem éri el a helyi bérleti díj 50%-át, akkor csak az arányos vállalkozási kiadások vonhatók le, teljes többlet előrejelzése nem lehetséges.

A szokásos helyi bérleti díjat a helyi bérleti díj indexe alapján, vagy hasonló ingatlanokkal való összehasonlítás alapján határozzák meg. Különös figyelmet fordítanak az arányos többletköltségekre is, mint az ingatlanadó, a vízellátás és a fűtési költségek. A szerkezetileg gyenge területeken ezen információk mennyisége tovább bonyolíthatja a költségreleváns információkat.

Különlegességek rokonoknak történő bérbeadáskor

A közeli hozzátartozók közötti bérleti szerződések jogi elismerése azok polgári jogi hatályától függ. Ahhoz, hogy adókedvezményeket lehessen igénybe venni, ezeket a szerződéseket úgy kell felépíteni, ahogyan általában idegenek között lennének. A kedvezményes bérleti díj nem szerepel a szokásos piaci ár összehasonlításában, és kulcsfontosságú a bevételszerzési szándék ellenőrzéséhez, lásd fent Haufe.

Itt különösen az EStG 21. § (2) bekezdése szerinti szabályozás vonatkozik, amely a részleges térítés ellenében történő lakótér biztosítását szabályozza. A 2021-es elbírálási időszaktól külön meg kell osztani a fizetett és a nem fizetett részeket, attól függően, hogy a bérleti díj a szokásos helyi bérleti díj 50%-a alatti vagy 50-66%-a között van. Példaként tekinthetjük egy A adóalany esetét, aki 2024-ben a nővérének bérel lakást: 300 eurós alapbérleti díj mellett további 100 euró járulékkal és 850 eurós helyi bérleti díjjal a 400 eurós fűtéssel fizetendő bérleti díj mindössze a szokásos helyi bérleti díj 38,10%-a 1, fűtéssel 50 euró. Ezért ebben a konkrét esetben meg kell osztani a bevételhez kapcsolódó kiadásokat, amelyekből csak 38,10% vonható le.