Trappola dell'imposta sugli affitti: come garantire il massimo dei costi pubblicitari!

Trappola dell'imposta sugli affitti: come garantire il massimo dei costi pubblicitari!

L'affitto di un immobile a familiari o persone vicine richiede un'attenta strutturazione del contratto di locazione per sfruttare in modo ottimale i vantaggi fiscali. Particolarmente importante è l’aspetto dei contratti di locazione “a condizioni di mercato”, che devono essere rispettati affinché l’ufficio delle imposte riconosca le spese aziendali dichiarate. Se il prezzo dell’affitto è troppo basso, i contribuenti non possono detrarre l’intera spesa aziendale Ecovis segnalato.

Affinché il rapporto di locazione venga riconosciuto ai fini fiscali, i canoni di locazione devono essere effettivamente versati e documentati regolarmente. I contribuenti possono detrarre le spese aziendali dai redditi da locazione, il che riduce notevolmente il carico fiscale. Le spese pubblicitarie deducibili comprendono gli ammortamenti, le misure di ammodernamento, le spese di riparazione e pulizia e gli interessi sul prestito. Tuttavia, nel calcolo dei costi pubblicitari entrano in gioco condizioni specifiche.

L'influenza dell'affitto locale

L'importo dell'affitto deve essere almeno pari al 66% dell'affitto locale per consentire la detrazione completa delle spese aziendali. Se l'affitto è compreso tra il 50% e il 66%, è necessaria una previsione di eccedenza totale per richiedere la detrazione totale. Se questa previsione dovesse rivelarsi negativa, sarà possibile solo una detrazione proporzionale delle spese aziendali. Se l'affitto è inferiore al 50% dell'affitto locale, possono essere detratte solo le spese aziendali proporzionali e non è possibile prevedere un surplus totale.

L'affitto locale abituale viene determinato in base all'indice degli affitti locali o tramite il confronto con immobili simili. Particolare attenzione viene prestata anche ai costi aggiuntivi non imputabili come la tassa sulla proprietà, l'approvvigionamento idrico e i costi di riscaldamento. Nelle aree strutturalmente deboli, la quantità di queste informazioni può ulteriormente complicare le informazioni rilevanti in termini di costi.

Particolarità in caso di affitto a parenti

Il riconoscimento giuridico dei contratti di locazione tra parenti stretti dipende dalla loro efficacia civilistica. Per poter beneficiare dei vantaggi fiscali, questi contratti devono essere strutturati come normalmente sarebbero tra estranei. Un canone scontato non è incluso nel confronto di libera concorrenza ed è fondamentale per verificare l'intenzione di generare reddito, vedere sopra Haufe.

In questo caso si applica in particolare la regolamentazione ai sensi del § 21 comma 2 EStG, che regola la messa a disposizione della superficie abitativa a pagamento parziale. Dal periodo di valutazione 2021 saranno necessarie divisioni speciali tra parti pagate e non pagate, a seconda che l'affitto sia inferiore al 50% o tra il 50% e il 66% dell'affitto abituale locale. Ad esempio, si consideri il caso di un contribuente A che affitta un appartamento a sua sorella nel 2024: con un affitto di base di 300 euro più 100 euro aggiuntivi di contributi e un affitto locale di 850 euro, l'affitto da pagare con riscaldamento di 400 euro è solo il 38,10% del normale affitto locale con riscaldamento di 1.050 euro. Pertanto, in questo caso specifico, è necessario ripartire le spese legate al reddito, di cui è possibile detrarre solo il 38,10%.