Huurbelastingval: Zo zorg je voor maximale advertentiekosten!

Huurbelastingval: Zo zorg je voor maximale advertentiekosten!

Het verhuren van onroerend goed aan familieleden of naasten vergt een zorgvuldige structurering van de huurovereenkomst om optimaal gebruik te kunnen maken van de fiscale voordelen. Bijzonder belangrijk is het aspect van ‘arm’s length’-huurovereenkomsten, waaraan moet worden voldaan, zodat de belastingdienst de gedeclareerde zakelijke kosten erkent. Als de huurprijs te laag is, kan de belastingbetaler de volledige beroepskosten niet aftrekken Ecovis gemeld.

Om de huurrelatie fiscaal erkend te krijgen, moeten de huurbetalingen ook daadwerkelijk regelmatig worden gedaan en gedocumenteerd. Belastingbetalers kunnen bedrijfskosten aftrekken van de huurinkomsten, waardoor de belastingdruk aanzienlijk wordt verlaagd. Aftrekbare advertentiekosten zijn onder meer afschrijvingen, moderniseringsmaatregelen, reparatie- en schoonmaakkosten en leningrente. Bij het berekenen van de advertentiekosten spelen echter specifieke voorwaarden.

De invloed van de lokale huurprijs

Om volledige aftrek van de beroepskosten mogelijk te maken, moet het bedrag van de huur minimaal 66% van de lokale huur bedragen. Als de huurprijs tussen 50% en 66% ligt, is een totale eigen risicoprognose vereist om aanspraak te kunnen maken op de volledige aftrek. Mocht deze prognose negatief blijken, dan is slechts een proportionele aftrek van de beroepskosten mogelijk. Indien de huur minder dan 50% van de lokale huur bedraagt, mogen alleen evenredige bedrijfskosten in aftrek worden gebracht en is een prognose van het totale overschot niet mogelijk.

De gebruikelijke lokale huurprijs wordt bepaald op basis van de lokale huurindex of door vergelijking met vergelijkbare woningen. Bijzondere aandacht wordt ook besteed aan de toerekenbare bijkomende kosten zoals onroerendgoedbelasting, watervoorziening en verwarmingskosten. In structureel zwakke gebieden kan de hoeveelheid van deze informatie de kostenrelevante informatie verder compliceren.

Bijzonderheden bij verhuur aan familieleden

De wettelijke erkenning van huurovereenkomsten tussen naaste familieleden hangt af van de civielrechtelijke effectiviteit ervan. Om aanspraak te kunnen maken op belastingvoordelen moeten deze contracten worden gestructureerd zoals dat normaal gesproken tussen vreemden zou gebeuren. Een huurprijs met korting is niet opgenomen in de zakelijke vergelijking en is van cruciaal belang voor het controleren van de intentie om inkomsten te genereren, zie hierboven Haufe.

In het bijzonder is hier de regeling volgens artikel 21 lid 2 EStG van toepassing, die de terbeschikkingstelling van woonruimte tegen gedeeltelijke betaling regelt. Vanaf aanslagperiode 2021 is een bijzondere verdeling tussen betaalde en onbetaalde delen vereist, afhankelijk of de huurprijs minder dan 50% bedraagt ​​of tussen 50% en 66% van de gebruikelijke lokale huurprijs. Als voorbeeld kan worden gedacht aan het geval van belastingplichtige A die in 2024 een appartement verhuurt aan zijn zus: Met een kale huur van € 300,- plus € 100,- aan premies en een lokale huur van € 850,- bedraagt ​​de te betalen huur bij verwarming van € 400,- slechts 38,10% van de gebruikelijke lokale huur bij verwarming van € 1.050,-. Daarom is het in dit specifieke geval noodzakelijk om de inkomensgerelateerde uitgaven te verdelen, waarvan slechts 38,10% aftrekbaar is.