Skattefelle for leie: Slik sikrer du maksimale annonsekostnader!

Skattefelle for leie: Slik sikrer du maksimale annonsekostnader!

Utleie av eiendom til familiemedlemmer eller nærstående krever nøye strukturering av leieavtalen for å utnytte skattefordelene optimalt. Spesielt viktig er aspektet ved «armlengdes avstand»-leieavtaler, som må overholdes slik at skattekontoret godkjenner de påståtte forretningsutgiftene. Dersom leieprisen er for lav, kan ikke skattyterne trekke fra hele næringsutgiftene Ecovis rapportert.

For å få skattemessig anerkjent leieforholdet må leiebetalingene faktisk foretas og dokumenteres regelmessig. Skattepliktige kan trekke næringsutgifter fra leieinntektene, noe som reduserer skattetrykket betydelig. Fradragsberettigede annonsekostnader inkluderer avskrivninger, moderniseringstiltak, reparasjons- og rengjøringskostnader og lånerenter. Det er imidlertid spesifikke forhold som spiller inn ved beregning av annonsekostnader.

Innflytelsen fra den lokale husleien

Leiebeløpet må være minst 66 % av lokalleien for å tillate fullt fradrag for forretningsutgifter. Dersom husleien er mellom 50 % og 66 %, kreves det en total overskytende prognose for å kreve fullt fradrag. Dersom denne prognosen viser seg å være negativ, er det kun mulig med forholdsmessig fradrag av næringsutgifter. Dersom leien er mindre enn 50 % av lokalleien, kan kun forholdsmessige næringsutgifter trekkes fra og en total overskuddsprognose er ikke mulig.

Vanlig lokalleie fastsettes basert på lokalleieindeksen eller ved sammenligning med tilsvarende eiendommer. Spesiell oppmerksomhet rettes også mot fordelbare merkostnader som eiendomsskatt, vannforsyning og oppvarmingskostnader. I strukturelt svake områder kan mengden av denne informasjonen komplisere kostnadsrelevant informasjon ytterligere.

Spesielle egenskaper ved utleie til pårørende

Den juridiske anerkjennelsen av leieavtaler mellom nære slektninger avhenger av deres sivilrettslige effektivitet. For å kunne kreve skattefordeler må disse kontraktene være bygget opp på den måten som normalt vil være mellom fremmede. En rabattert leie er ikke inkludert i armlengdes sammenligning og er avgjørende for å sjekke intensjonen om å generere inntekt, se ovenfor Haufe.

Her gjelder særlig forskriften etter § 21 annet ledd EStG som regulerer utlevering av boareal mot delbetaling. Fra takstperioden 2021 kreves det særskilte fordelinger mellom betalte og ubetalte deler, avhengig av om husleien er mindre enn 50 % eller mellom 50 % og 66 % av vanlig lokalleie. Som et eksempel kan man se på tilfellet med en skattyter A som leier ut en leilighet til sin søster i 2024: Med en grunnleie på 300 EUR samt ytterligere 100 EUR i bidrag og en lokalleie på 850 EUR, er husleien som skal betales med oppvarming på 400 EUR kun 38,10 % av vanlig lokalleie med oppvarming. Derfor er det i dette konkrete tilfellet nødvendig å dele de inntektsrelaterte utgiftene, hvorav kun 38,10 % kan trekkes fra.